2025年物業(yè)管理人員培訓(xùn)課件 物業(yè)管理知識培訓(xùn)課件(五篇)

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物業(yè)管理人員培訓(xùn)課件 物業(yè)管理知識培訓(xùn)課件篇一

一、機會難得，學(xué)習(xí)氣氛濃厚。

參加海源這次培訓(xùn)的同學(xué)們都很珍惜這次難得的學(xué)習(xí)機會，在最短的時間內(nèi)完成了角色轉(zhuǎn)換，認真、虛心、誠懇地接受培訓(xùn)，態(tài)度端正、學(xué)習(xí)專注，從能專心致志，全神貫注，認真的聆聽和記錄，及時完成作業(yè)，如饑似渴地接受著新鮮的理念。大家都覺得機會是如此的難得，學(xué)習(xí)氣氛十分濃厚，仿佛回到了學(xué)生時代。

二、異彩紛呈，講座全面系統(tǒng)。

海源專家、教授的講座就象是一頓豐盛的大餐，精美地呈現(xiàn)在我們的面前。各位專家、教授毫無保留的把自己在學(xué)習(xí)和工作中的經(jīng)驗?zāi)贸鰜砼c大家分享，深入淺出，可謂是異彩紛呈。對指導(dǎo)實際工作有較大幫助，使我們不僅了解了物業(yè)管理的現(xiàn)狀，也對如何做好物業(yè)管理有了新的思路。更重要的是懂得如何物業(yè)管理，三、學(xué)無止境，更新學(xué)習(xí)觀念。

聽專家、教授們滔滔不絕、揮灑自如的講座，心中十分佩服他們的口才，佩服他們的自信，佩服他們的敏銳，佩服他們知識的淵博。想想如此才氣從何而來？所有人都是走著同一條道，那就是不斷的讀書學(xué)習(xí)，關(guān)注專業(yè)知識，關(guān)注國家大事，日復(fù)一日，永無止境。要讓讀書學(xué)習(xí)已像吃飯睡覺一樣，成為我們必不可少的生活方式。我雖然不能教育教學(xué)的專家，但我可以從現(xiàn)在起就行動起來，像專家一樣投入到讀書學(xué)習(xí)的活動中去，讓讀書學(xué)習(xí)也成為我生命活動中不可或缺的組成部分。對照自己的工作實際，將所學(xué)知識為我所用。

人要走進知識寶庫，是一輩子的事情，不可能一蹴而就。因此我們要學(xué)習(xí)的東西太多了。海源教育，給了我們一把學(xué)習(xí)的鑰匙。這是一把增長知識才干和提高思想素質(zhì)的鑰匙。當(dāng)今社會已經(jīng)進入了信息社會，世界已經(jīng)開始全面信息化、全球化。所以，為了適應(yīng)社會的發(fā)展，我們教師必須首先牢固樹立信息化、全球化的思想，積極參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)，緊跟時代脈搏。通過海源此次的物業(yè)師培訓(xùn)，我收獲很多，體會深刻。

在信息時代，教師既不會被技術(shù)所替代，也不應(yīng)該再作為傳遞知識的權(quán)威。教育技術(shù)的發(fā)展永遠不會替代教師角色，教師之所以是教師，在于教師能在智力、情感、個性、精神和人格等方面全面培養(yǎng)和塑造學(xué)生，教育的根本特性是以人育人。有了信息技術(shù)，教師將會從廣播知識的繁重任務(wù)中解脫出來，有精力和時間真正進行以人育人的活動?，F(xiàn)代教育技術(shù)進入到教學(xué)過程中，教師能夠由原來的處于中心地位的知識權(quán)威轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)生學(xué)習(xí)的指導(dǎo)者和合作伙伴、設(shè)計者、開發(fā)者、社會文化的詮釋者、教育的研究者，更多關(guān)注學(xué)生學(xué)習(xí)活動的設(shè)計和開發(fā)。

物業(yè)管理人員培訓(xùn)課件 物業(yè)管理知識培訓(xùn)課件篇二

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物業(yè)管理師職業(yè)培訓(xùn)教程復(fù)習(xí)提綱（草案）

序號 1.狹義的物業(yè)管理 指由專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托，依法簽訂委托合同，對受托物業(yè)運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、綠化、道路該實行專業(yè)的管理。為業(yè)主使用人提供全方位高效經(jīng)濟的服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮最大的社會、環(huán)境和經(jīng)濟效益。

2.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別（1）管理體制（2）服務(wù)質(zhì)量（3）業(yè)主與使用人的地位（4）對物業(yè)的維護保養(yǎng)（5）管理的客體

3.物業(yè)管理的目標：創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境，物業(yè)的保值和增值。4.物業(yè)管理正是圍繞創(chuàng)造“安居樂業(yè)”這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。5.物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)是突出“服務(wù)”二字。

6.物業(yè)管理企業(yè)必須“以服務(wù)不宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益不目的”開展各項運動。7.以效益為目的就是通過物業(yè)管理中的服務(wù)過程取得社會效益，環(huán)境效益，經(jīng)濟效益。8.物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括：維護維修，監(jiān)督裝修，安全保潔，環(huán)保綠化，綜合服務(wù)。9.物業(yè)管理企業(yè)在為住用人增加便民設(shè)施、設(shè)備時，也必須依法行事。

10.物業(yè)管理公司應(yīng)加強對裝修行為的監(jiān)管，審核裝修設(shè)計圖紙或作業(yè)是否構(gòu)成對物業(yè)結(jié)構(gòu)，墻面，樓板等的損害。

11.房屋的維護與修繕是常規(guī)性服務(wù)與管理的主要內(nèi)容。

12.物業(yè)管理企業(yè)要定期對房屋檢測，要把房屋（檢測、鑒定、維護、修繕、使用）各個環(huán)節(jié)的技術(shù)活動和技術(shù)工作，按照一定的技術(shù)標準保管好。

13.物業(yè)管理企業(yè)對不屬自己管轄范圍不能扒諉也要給住用人以（滿意的答復(fù)）

14.物業(yè)管理企業(yè)接到報修時應(yīng)立即行動，馬上修好，這對物業(yè)管理企業(yè)（信譽）的影響是非常明顯的。

15.要搞好安全保衛(wèi)管理，必須配備必要的硬件設(shè)施，更在注意普及（消防知識、法律知識、救護知識）實行群防群治。

16.保潔管理的作用：塑造文明形象，提高環(huán)境質(zhì)量。17.環(huán)境保護要（以防為主，防治結(jié)合）。

18.加強物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，提高綠地標準。19.物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路要暢通，轉(zhuǎn)彎地方要設(shè)標志。

20.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該要場地，人員，資金許可的情況下，經(jīng)過認真預(yù)測是否能取行一定的經(jīng)濟效益，然后有計劃地開發(fā)服務(wù)項目。

21.當(dāng)住用人因為特殊原因希望花錢買方便，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件，滿足住用人要求，提供特約性服務(wù)。

22.物業(yè)管理的基本原則包括（產(chǎn)權(quán)分離、業(yè)主至上、統(tǒng)一管理、專業(yè)高效、權(quán)責(zé)分明、經(jīng)濟合理、公平競爭、依法行事）。23.物業(yè)的主權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)。

24.物業(yè)管理企業(yè)要接受業(yè)主或業(yè)主委員會委托以后成為物業(yè)的具體管理者，不是物業(yè)的主人，這體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則。

25.只要在物業(yè)區(qū)域里邊的問題，住用人一律找物業(yè)管理企業(yè)解決。

26.在物業(yè)區(qū)域外部的管網(wǎng)，道路各項管理工作應(yīng)由政府有關(guān)部門統(tǒng)籌管理。

27.為了高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)可以通過簽訂合同的辦法將一些專業(yè)性更強的項目分包給其他具有人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側(cè)樓一層 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 p.c:100062

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實力的專業(yè)公司。

28.權(quán)、責(zé)分明原則要求做到人人有事做，事事有人管。29.物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。

30.物業(yè)管理企業(yè)按照“誰享用，誰受益，誰負擔(dān)”的原則，收的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符。

31.選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該堅持按投標制度，這樣可以激勵企業(yè)加強內(nèi)部管理，提高服務(wù)水平，降低管理成本，增強自身實力，遏制腐敗現(xiàn)象。

32.物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，處理問題時要以法律、法規(guī)為依據(jù)。33.物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求包括覺悟、知識、技能、個人素質(zhì)。

34.物業(yè)管理人員應(yīng)具有的專業(yè)知識和技能包括現(xiàn)代化管理知識、專業(yè)技能、管理手段。35.物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個人素質(zhì)包括

1、語言表達能力

2、端莊的儀表儀容

3、良好的心理素質(zhì)

4、健康的體魄。

36.物業(yè)管理人員的職業(yè)道德包括

1、忠于職守、盡職盡責(zé)；

2、兢兢業(yè)業(yè)、熱情服務(wù)；

3、積極主動、講求時效；

4、實事求職、辦事公道；

5、遵守紀律、奉公守法；

6、謙虛謹慎、文明禮貌；

7、刻苦學(xué)習(xí)、提高素質(zhì)；

8、鉆研業(yè)務(wù)、掌握技能。

37.忠于職守、盡職盡責(zé)要求物業(yè)管理人員要有強烈的事業(yè)心和職業(yè)責(zé)任感。凡屬于自份內(nèi)的事不推諉、拖拉、認真做好不擅權(quán)越位，不摻雜私心雜念不瀆職。

38.物業(yè)管理服務(wù)對象的多樣性要求物業(yè)管理人員要有很好的心理素質(zhì)，很好的適應(yīng)性，無論對哪種類型的人物都要熱情服務(wù)生人熟人一個樣。

39.物業(yè)管理的內(nèi)容多，范圍廣，要求急，情況復(fù)雜，要把工作做好必須依靠全體物業(yè)管理人員積極主動，不依靠外力推推動動,要做到人找工作，不要讓工作找人。

40.凡是用戶需要做的事，都是重在的事都要分秒必爭，盡快干好決不能拖拖拉拉，互相推諉。

41.急修零活當(dāng)時到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)如不立即修復(fù)就可能發(fā)生危險的話，必須馬上采取措施，避免險情。

42.物業(yè)管理人員必須堅持實事求是的工作作風(fēng)一切人實際情況出發(fā)，不夸大、不縮小客歡地，正確地對待和處理問題。

43.只有做到廉潔奉公，不謀私利，不受任何人的賄賂利誘，隨時抑制行業(yè)不正之風(fēng)，一切按規(guī)定按制度按規(guī)范辦事，才能做到辦事公道。44.奉公守法就是要求物業(yè)管理人員，在職業(yè)活動中堅持原則以國家利益企業(yè)利益和群眾利益為重，自覺奉獻，不為個人謀取私利。

45.物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題日趨復(fù)雜，要求物業(yè)管理人員不斷提高自身素質(zhì)，活到老，學(xué)到老，學(xué)習(xí)現(xiàn)代和學(xué)技術(shù)知識，不斷接受新事物研究新問題才能適應(yīng)工作的需要。

46.物業(yè)管理人員必須鉆研業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)現(xiàn)代化的管理知識、業(yè)務(wù)技能，了解和掌握建筑業(yè)和物業(yè)管理中的新知識、新工藝、新辦法、新成果。結(jié)合我國實際情況這用到物業(yè)管理工作中。47.物業(yè)管理企業(yè)按投資主體分類：

1、全民企業(yè)；

2、集體所有制企業(yè)；

3、聯(lián)營企業(yè)；

4、私營企業(yè)；

5、合資企業(yè)。

48.物業(yè)管理企業(yè)按股東出資形式分類：

1、物業(yè)管理有限責(zé)任公司；

2、物業(yè)管理股份合作公司；

3、物業(yè)管理股份有限公司。

49.物業(yè)管理企業(yè)按是否具有法人資格分類：具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司或子公司；不具獨立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處等。

50.資質(zhì)一級企業(yè)：

1、注冊資本500萬以上；

2、中級以上職稱人員不少予30人，80%以上人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側(cè)樓一層 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 p.c:100062

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取得從業(yè)人員崗位證書；

3、管理兩種類型以上物業(yè)；

4、管理各類物業(yè)建筑面積占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%；

5、20%以上管理項目全國優(yōu)秀小區(qū)稱號，20%以上獲省級優(yōu)秀小區(qū)稱號；

6、有健全的企業(yè)管理制度和財務(wù)制度；

7、建立了維修基金管理與使作制度。51.資質(zhì)二級企業(yè)：

1、注冊資本300萬以上；

2、中級以上職稱人員不少于20人，60%取得崗位證書；

3、管理兩種類型以上物業(yè)；

4、管理各類物業(yè)建筑面積占計算基數(shù)百分比之和不低于100%；

5、10%以上管理項目獲全國優(yōu)秀住宅小區(qū)，10%以上獲省級優(yōu)秀小區(qū)稱號；

6、有健全的企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度；

7、建立了維修基金管理與使用制度。

52.資質(zhì)三級企業(yè)：

1、注冊資本50%以上；

2、中級以上職稱人員不少于8人，50%取得崗位證書；

3、有委托的物業(yè)管理項目；

4、有比較健全的企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度；

5、建立了維修基金管理與使用制度。

注：一二三級企業(yè)都要求：經(jīng)理取得建設(shè)部發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書。

53.物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機構(gòu)：有限責(zé)任公司應(yīng)設(shè)立股東會，董事會和監(jiān)事會。股東會是公司的權(quán)力機構(gòu)，選舉和撤換董事、監(jiān)事，決定公司經(jīng)營方針、投資計劃等重大事項；監(jiān)事會是公司的監(jiān)督機構(gòu)，董事會是經(jīng)營決策機構(gòu)，董事長為法定代表人；總經(jīng)理由董事會聘任或解聘。

54.物業(yè)管理股份有限公司的組織機構(gòu)：股份有限公司應(yīng)設(shè)立股東代表大會，監(jiān)事會和董事會。由發(fā)起人認股人舉行創(chuàng)立大會制定和通過公司章程，選舉董事會和監(jiān)事會成員，然后由董事會聘任總經(jīng)理。

55.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件：

1、企業(yè)名稱的確定；

2、企業(yè)住所；

3、法定代表人；

4、注冊資本；

5、公司章程；

6、公司人員。

56.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立：發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請設(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告，遞交房地產(chǎn)主管部門審批。申請單位收到審批準文件后向工商行政管理是機關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可對外營業(yè)。取得執(zhí)照30月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書，還要互稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。

57.業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會進行各項活動的規(guī)范性文件。內(nèi)容包括：

1、業(yè)主委員會的名稱地址物業(yè)區(qū)域范圍；

2、性質(zhì)主管部門及宗旨等；

3、機構(gòu)設(shè)立及職責(zé)；

4、組織原則；

5、委員條件及產(chǎn)生程序；

6、業(yè)主委員會權(quán)制義務(wù)；

7、經(jīng)營來源帳目管理；

8、會議及工作制度；

9、章程生效修訂等有關(guān)事宜。

58.業(yè)主委員會的日常工作：

1、了解和掌握業(yè)主和使用人的基本情況；

2、對物業(yè)管理企業(yè)進行工作評價決定是否續(xù)聘；

3、通過招投標選聘物業(yè)管理公司并簽訂合同；

4、管理物業(yè)維修基金；

5、提出年度維修計劃，設(shè)備復(fù)數(shù)計劃等并提出財務(wù)預(yù)算提請業(yè)主大會備設(shè)；

6、宣傳、教育、督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約；

7、協(xié)助依法處理違章；

8、協(xié)助對車輛停放廣告設(shè)置進行管理；

9、做好內(nèi)部管理工作；

10、創(chuàng)建文明小區(qū)。

59．物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系：房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)工作、體現(xiàn)經(jīng)下方向：

1、組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比；

2、負責(zé)對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批；

3、對物業(yè)管理人員進行職業(yè)技能培訓(xùn)。

60．物業(yè)管理企業(yè)與工商行政管理部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政管理部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。開業(yè)之前向工商行政管理部門申請注冊登記，經(jīng)核準發(fā)經(jīng)營業(yè)執(zhí)照后方可正式開業(yè)；工商行政管理部門依法進行年檢、年審。對違法經(jīng)營者有權(quán)依法批評、教育、處罰，直至吊消執(zhí)照，對合法經(jīng)營霰得給予保護和支持。

61．物業(yè)管理企業(yè)與稅務(wù)部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)要依法向稅務(wù)部按時納稅，稅務(wù)部門有權(quán)依法進行定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo)。

人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側(cè)樓一層 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 p.c:100062

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62．物業(yè)管理企業(yè)與物價部門的關(guān)系是接受物價管理部門的物價管理。物業(yè)管理服務(wù)收費標準須上報物價主管部門核定批準；對物業(yè)管理企業(yè)的價格工作實行監(jiān)督、指導(dǎo)。

63．物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附屬物業(yè)管理公司，使物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)過程的延續(xù)和發(fā)展。這種情況形成了明顯的從屬關(guān)系。

2、委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理，物業(yè)建成之后正式投入使用之前，第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)由原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成。這樣的物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自然構(gòu)成了聘用合同關(guān)系，雙方依照合同規(guī)定行使各自權(quán)利；履行各自的義務(wù)。

64．房屋共有關(guān)系的特征：房屋共有權(quán)人是兩個以上公民對同一房屋共同享有一個完全產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)；共有的各體是同一房屋共有房屋在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割每個共有的公民對整個共有房屋都可以行使權(quán)利‘共有人對共有房屋按照各自的份額享有權(quán)利或義務(wù)或平等享有權(quán)利及義務(wù)。

65．現(xiàn)代寫字樓的特點有：

1、相當(dāng)規(guī)模結(jié)構(gòu)標準建筑面積和外觀裝飾的要求

2、不但要有良好的建筑藝術(shù)造型外觀還要有獨特的線條、格局、色彩和裝飾；

3、以辦公使用為主要求盡可能擁有優(yōu)越的地理位置和良好的交通環(huán)境；

4、作為效益性物業(yè)，投資多風(fēng)險大；

5、智能化是現(xiàn)代寫字樓的標志。

66．現(xiàn)代寫字樓的（）功能系統(tǒng)包括：①電氣設(shè)備；②通諷；③空調(diào)；④供曖；⑤運載；⑥給排水；⑦消防；⑧監(jiān)控系統(tǒng)。

67．電氣設(shè)備是寫字樓設(shè)備中最重要的系統(tǒng)，是其他設(shè)備的基礎(chǔ)和中心。一般要保證兩路供電，為一路供電發(fā)生故障時能自動切換至另一路。

68．通諷手段是現(xiàn)代辦公的主要工具之一，大樓的檔次和它的通諷檔次是相互配的越是現(xiàn)代化的大樓，它的通諷設(shè)備也應(yīng)越是現(xiàn)代化。

69．現(xiàn)代寫字樓一般裝有自動調(diào)控的設(shè)備，對空氣進行溫度轉(zhuǎn)換增團黨委溫度過濾并控制空氣的流量，提供充足的新風(fēng)和冷氣，新風(fēng)量要求達到人均10-15平方米。

70．寫字樓一般采用集中供暖，由鍋爐房供給熱水或蒸氣，通過管道輸送到各個室內(nèi)放熱設(shè)備將熱量散發(fā)；或?qū)⒖諝鈬鵁岷笥蔑L(fēng)道分送到各室，也可將城市供暖外線接通大樓管道輸送到各個室內(nèi)。

71．電梯是高層建筑物等載運人或物尚作垂直方向運動的機械設(shè)備，有客梯、貨梯、消防電梯；造型美觀大方性能快速可靠的電梯是現(xiàn)代寫字樓不可缺少的組成部分。

72．常見的高層建筑給水方式有：

1、由加壓泵和高位水箱供水；

2、環(huán)狀管（）給水方式；

3、分壓供水；

4、水泵連續(xù)運轉(zhuǎn)供水。現(xiàn)代一些高層建筑多采用吸水池貯水，用自動化裝置控制水泵和保持管內(nèi)水壓。

73．室內(nèi)排水系統(tǒng)是將室內(nèi)各設(shè)備排出的污水分別匯集起來，直接或間接對含有大量的固體雜質(zhì)、酸性、堿性、有毒物、油脂的污水經(jīng)局部處理達到排放標準后排入城市污水管道這叫排水。

74．通風(fēng)管排水管系統(tǒng)污水集水由提升設(shè)備、污水局部處理設(shè)備等構(gòu)成了大樓的排水系統(tǒng)。75．高層建筑廣泛采用由消防箱、消火栓、消防管道、水源所組成，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。超過24米的建筑物，使用一般消防車已困難其室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)應(yīng)具有撲滅大火的能力。76．有些現(xiàn)代高層建筑物中安裝有自動噴水消防系統(tǒng)和水幕消防系統(tǒng)，自動噴水與消防控制中心相連。水幕消防系統(tǒng)作用在于隔離火區(qū)保護鄰近火區(qū)的房間和建筑，并可冷卻防水隔絕物。

77．為確保大廈安全要在出入口、大堂、電梯、貴重物的存放處及停車場等重點部位實行24小時全天候視頻監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施。

人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側(cè)樓一層 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 p.c:100062

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78．現(xiàn)代寫字樓的智能化要素：應(yīng)具備三大要素菜、樓宇自動化系統(tǒng)（bas）

2、通信自動化系統(tǒng)(cas)

3、辦公自動化系統(tǒng)（oas）。79．bas就是采用電腦對整個大廈內(nèi)即復(fù)雜又分散的各種關(guān)設(shè)備實行監(jiān)視，測量和控制的系統(tǒng)。

80．cas包括通信明絡(luò)，電視電纜音響廣播安保監(jiān)視報警，消防報警等各個系統(tǒng)。通過它可以對建筑物實施全方位的管理。

81．通過cas可以實現(xiàn)客房狀態(tài)顯示，自動計費等服務(wù)功能。但要注意依法管理切不可浸犯他人隱私權(quán)。

82．oas一般由電話機、傳真機、pc機、文字處理機、聲像存儲及各類終端等與各種辦公設(shè)備和相應(yīng)的計算機軟件構(gòu)成。

83．智能化建筑的綜合布線系統(tǒng)（pds）是把bas、cas、oas三大要素有機地聯(lián)系在一起，實現(xiàn)圖文，數(shù)據(jù)，語言信息的快速傳遞的傳輸網(wǎng)絡(luò)是智能化建筑的重要組成部分。

84．寫字樓的維護維修與環(huán)境管理內(nèi)容包括：監(jiān)督裝修，房屋管理維修養(yǎng)護；設(shè)備管理維修保養(yǎng)；清潔服務(wù)；綠化服務(wù)；保安服務(wù)。

85．房屋完好率達98%以上，房屋零修及時率達98%以上，零修合格率達100%，并建立回訪記錄。

86．設(shè)備維修和操作人員持證上崗，實行24小時值班，以最短的時間處理突發(fā)運行故障，保證供電系統(tǒng)24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除；消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時啟用。

87．制定保安計劃，建立有效制度消除危及或影響業(yè)主與使用人生命財產(chǎn)和身心健康的外界因素。措施是：根據(jù)實際需要配齊保安人數(shù)；確定保安巡邏的崗位和路線定時定（）定線與突（）檢查相結(jié)合；建立24小時固定值班，（）崗巡邏制度做好交接（）工作；完善電視監(jiān)控系統(tǒng)重點設(shè)防發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施。

88．寫字樓商務(wù)中心的報告項目翻譯秘書辦公系統(tǒng)（）初化；臨時租用辦公室整套設(shè)備和人員配備；長話、傳真、電腦、電視、郵件、郵包、快遞及外出期間保管代轉(zhuǎn)傳真信件等；商務(wù)會談咨詢信息查詢會議安排報刊雜志訂閱或批發(fā)

89.寫字樓租賃合同的簽作過程：1。銷售代表在授權(quán)內(nèi)與客戶商談，擬寫租約條件后制定協(xié)議書，租賃合同審核表報財務(wù)部審核，2、審核后的答賃合同審核表如期返回銷售部

3、銷售代表將合同及房租、保證金收費通知一并送給客戶簽字

4、簽好字后，再次確認合同內(nèi)容有無改動，確認無誤后交總經(jīng)理簽字

5、將客戶簽字的房租及保證金收費通知轉(zhuǎn)交財務(wù)部，由應(yīng)收會計催帳

6、簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。

90．寫字樓租賃合同的執(zhí)行過程：是指客戶遷入寫字樓、客戶使用寫字樓、客戶遷出入寫字樓的整個過程。

91．客戶遷入寫字樓營業(yè)部工作職責(zé)：向客戶發(fā)放第一期房租及保證金收費單，及進將有客戶簽字、確認的收費單轉(zhuǎn)財務(wù)部作為收費憑證；向工程部發(fā)工作單，按客戶要求安排裝修、安裝通訊、商（）等事宜，向客務(wù)部發(fā)式作單。安排配置所需辦公家具，更換房門門鎖及清掃等到工作；正式遷入前向各部門發(fā)客戶遷入通知并將合同中特殊條款通知有關(guān)部門。

92．營業(yè)部在接到寫字樓同客戶書面遷出通知后，立即向有關(guān)部門發(fā)《匯簽表》，表內(nèi)設(shè)前言、（）部門、發(fā)表日期、公司名單、房號、遷出日期、部門經(jīng)理簽字欄、返回日期、限定返回日期及匯簽項目欄，并和客戶約談搬遷事宜。

93．客務(wù)部接匯簽單及工作單后，在客戶遷出之日安排專用貨梯服務(wù)；信件（）在客戶遷人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側(cè)樓一層 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 p.c:100062

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出一周內(nèi)終止服務(wù)，此周內(nèi)事宜可電話通知客戶取件，一周后，信箱提供有償服務(wù)；依據(jù)家具現(xiàn)狀，對家具種類、數(shù)量、破壞情況與客戶一同進行核查匯簽并提出相應(yīng)賠償方案。94．財務(wù)部核查客戶繳費結(jié)賬情況向客戶催收各項未繳款額，按總經(jīng)理批示的保證金結(jié)算方案及時辦理有關(guān)事宜。

95．工作部接到《匯簽表》后，將通訊服務(wù)截止時向在《匯簽表》上注明，根據(jù)工作單為客戶拆卸門牌代碼等。

96．營業(yè)部：以工作單形式通知有關(guān)部門，安排客戶遷出事宜；在客戶遷出前，及時與客戶聯(lián)系辦理通訊線路過戶的工作；遷出過程中，銷售代表協(xié)助保衛(wèi)部在現(xiàn)場監(jiān)督管理，遷出之日與客戶辦理退房手續(xù)，并向各部門發(fā)《xx遷出通知書》。

97．寫字樓承租戶的選擇依據(jù)：

1、承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽；

2、承租戶的財務(wù)狀況；

3、所需面積大?。?/p>

4、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。

98．承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)類型應(yīng)與寫字樓的功能匹配，同為租戶的滿意程度不僅有于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性。相容指相互能接受和平相處；相宜則要能互補互利，相得益彰。

99．物業(yè)管理者對承租戶要有較詳細的（）信核查。核查內(nèi)的目的主要是為選擇租戶作決策。那些被證明財務(wù)狀況好，極有聲譽的大公快司是（入選）對象。

100．那些財務(wù)狀況不佳，信譽不好的租戶要加以小心，一般應(yīng)予以拒絕。

滿足特殊服務(wù)應(yīng)和寫字樓功能相適應(yīng)，與租戶整體之間相容相宜，并與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無抵觸。101．寫字樓租金的構(gòu)成：

1、商（品）租金包括折舊費、維修費、管理費、地租、利息、稅金、保險費、利潤；

2、成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租五項構(gòu)成，3、基礎(chǔ)租金指導(dǎo)承租人租用每平方米可出租面積按月成年交付的最低金額；

4、市場租金在商品租金的基礎(chǔ)上，反映供求關(guān)系，而出現(xiàn)的一種租金。

102．寫字樓租金的確定方法：租金應(yīng)在制定基礎(chǔ)租金價格的基礎(chǔ)上分類定價，合理確定；

2、市場較好，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場租金時，降低經(jīng)營費用向下調(diào)整到市場租金水平；

3、物業(yè)租約分毛租約、純租約兩類，（1）毛租約主要指承租戶支付（固定）的租金，將經(jīng)營費用金加到租金里面，再由業(yè)主支付經(jīng)營過程中的所有費用，業(yè)主和承租人會有多支出了物業(yè)費的感覺；（2）純租約主要指承租戶除了支付租金外，還要支付承租其它的費用；

4、寫字樓物業(yè)租約要持續(xù)較長時間，在租約中一般都要包括規(guī)租金定期增加方式的租金調(diào)整條款；

5、寫字樓租金常常以每平方米可出租（面租）為計算基礎(chǔ)，公攤系數(shù)一般在0.2-0.3之間；

6、成功寫字樓（均屬）管理好，8年左右可回收投資。103.商業(yè)場所租賃合同的內(nèi)容：

1、合同當(dāng)事人

2、標的物3租賃用途

4、限制承租人在附近重（）

5、營業(yè)時間

6、租金支付方式

7、公用面積的維護

8、廣告標志和圖形

9、折讓優(yōu)惠

10、有關(guān)稅費的負擔(dān)11租賃期限

12、承租人與承租人的權(quán)利、義務(wù)

13、違約責(zé)任

13、免責(zé)條件

15、其它條款16糾紛的解決方式17合同生效條件。

104．商業(yè)場所租賃合同的簽訂：

1、簽訂物業(yè)租憑合同是承租、出租方建立租賃關(guān)系的憑據(jù)

2、租賃合同按統(tǒng)一規(guī)定填寫，特殊協(xié)議在解決欄寫清

3、合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，可進行公證

4、契租日按合同約定之日確定

5、承租人進住商場出租人會同核對室內(nèi)設(shè)施及附屬設(shè)備（遞）交填寫合同附表

105．商業(yè)場所承租高的分類方式：

1、零售商店的經(jīng)營品種范圍

2、零售商店的不同形式

3、不同層次的商店

4、不同的商業(yè)規(guī)構(gòu)

5、承租客商在商業(yè)場所的不同作用。

106、承租客商根據(jù)承租營業(yè)場所的期限可分為三種類型：

1、基本承租戶又稱關(guān)鍵承租戶，他們租期通常在20年以上對穩(wěn)定商業(yè)場所經(jīng)營管理及收入起重要作用，是公共同業(yè)區(qū)發(fā)展人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側(cè)樓一層 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 p.c:100062

http:// 的基礎(chǔ)；

2、主要承租戶租期一般在10年以上，對公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起重要作用；

3、租賃期一般在10年以下的為一般承租戶。

107．根據(jù)國外經(jīng)驗：一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租經(jīng)營面積應(yīng)達50%以上；主要承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達30%以上；其余20%由一般承租戶承擔(dān)，盡管他們的變動性較大，但也體現(xiàn)了市場變化的適應(yīng)性。

108．商業(yè)場所承租客商的依據(jù)：

1、承租戶的聲譽

2、承租戶的財務(wù)狀況

3、承租戶組合與位置分配；

4、承租戶需要的服務(wù)。

109．在選擇具體承租戶時，要對許多因素進行權(quán)衡，除滿足日常消費者需求外，還預(yù)計有哪些時尚消費品可吸引更多顧客，（以）提供貨真價實的商品和服務(wù)，且具有競爭力，所經(jīng)營的種類應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)則，避免雷同而引起的不必要的競爭。

110低于預(yù)期的資本回收水平是商業(yè)（經(jīng)營）失敗的最大原因，經(jīng)營成本不僅包括租金、企業(yè)設(shè)備設(shè)施使用費，建筑物內(nèi)、營業(yè)室內(nèi)維護費還包括存貨和流動資金占用利息、職工工資、貸（物）及收款設(shè)備舊，商店設(shè)（）和廣告支出等，遷移成本和停業(yè)損失也要考慮、新建立的承租戶有否是（）的儲備基金應(yīng)付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶所提供的商品和服務(wù)種類應(yīng)互為補充。

112．作為商場內(nèi)的承租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面使用面積來開展其經(jīng)營活動，其所承租部分在整個物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識別，整個購物中心的容流量有多大。

113．承租客商協(xié)會組織的內(nèi)容：

1、開展公共商業(yè)區(qū)整體性的促銷活動；

2、協(xié)調(diào)公共商業(yè)區(qū)各承租戶的關(guān)系；

3、搞一些承租客商之間的互助工作；

4、協(xié)調(diào)承租商與公共商業(yè)場所管理者之間的關(guān)系。

114．商業(yè)租金的構(gòu)成：

1、基礎(chǔ)租金

2、百分比租金

3、代收代繳費用

115?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的承租人經(jīng)營業(yè)績不相關(guān)的一個最低收入。是以價值為基礎(chǔ)以成本為最低界限，根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益（）目標和可接受的最低金水平確定。116．當(dāng)收取百分比租金時，業(yè)主分享了零售商的部分經(jīng)營成果。通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計算，一般是作為基礎(chǔ)租金的附加部分。百分比租金可采取固定百分比和變動百分比面種方式。變動百分比是租貸雙方商定的百分比隨銷售額的數(shù)額數(shù)量增加而減少，以鼓勵承租提高經(jīng)營水平，擴大銷售的目的。

117．純租約的形式，決定了業(yè)戶要支付哪些費用，哪些費用是屬于代收代繳費用，哪些費用按承租人所承租面積占整個物業(yè)（是）出租面積的比例來收取，哪些費用主要取決于承租人對設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度，都要在租約中仔細規(guī)定。

118．商業(yè)場所租金的確定方法：租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金價格的基礎(chǔ)上

2、在物業(yè)市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金

3、商業(yè)物業(yè)租約一般分為毛租約、清租約、百分比租約三種

4、租金的調(diào)整一般只對基礎(chǔ)租金對基本承租人5年調(diào)整1次，一般承租人每年調(diào)整1次

5、零售商業(yè)物業(yè)出租一般以可出租面積計算，包括營業(yè)面積和公攤面積

6、成功的購物中（）由于產(chǎn)生很高的現(xiàn)金流量一般5-7年可回收投資。確定出租單元租金時，常用較好位置數(shù)額租金收入平衡位置不好的租金收入。

119．工業(yè)區(qū)物業(yè)的管理制度包括（廠房倉庫、崗位設(shè)備、領(lǐng)料、出入庫、安全消防）。120廠房和倉庫不準用作生活居住。

121．各企業(yè)車間應(yīng)按照樓層的承受負荷，要求放置設(shè)備和貨物。122．工業(yè)廢棄物應(yīng)由（各企業(yè)、各車間自行）處理

123．若要在外墻式房頂設(shè)置企業(yè)標志和廣告，應(yīng)事先向管理者申請。124．無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可占用（園林綠地）

人大部:tel: 010-82111585/6 fax: 010-82111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側(cè)樓一層 p.c: 100086 崇文部:tel:010—67133921/2 fax:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 p.c:100062

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125．工業(yè)廠房和倉庫的公共場地各企業(yè)不得堆放貨物。

126．物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：

1、物業(yè)的設(shè)計要科學(xué)、合理、適用和景觀，并要方便維修和養(yǎng)護

2、建筑材料質(zhì)量和被動施工，質(zhì)量要好，減少使用成本

3、配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)

4、環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適

5、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。127．做好物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備；

1、人員準備

2、資料準備

3、設(shè)備器材準備

4、資金準備。

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物業(yè)管理人員培訓(xùn)課件 物業(yè)管理知識培訓(xùn)課件篇三

物業(yè)管理師職業(yè)培訓(xùn)教程復(fù)習(xí)提綱

1.狹義的物業(yè)管理指由專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托，依法簽訂委托合同，對受托物業(yè)運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、綠化、道路該實行專業(yè)的管理。為業(yè)主使用人提供全方位高效經(jīng)濟的服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮最大的社會、環(huán)境和經(jīng)濟效益。

2.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別（1）管理體制（2）服務(wù)質(zhì)量（3）業(yè)主與使用人的地位（4）對物業(yè)的維護保養(yǎng)（5）管理的客體

3.物業(yè)管理的目標：創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境，物業(yè)的保值和增值。

4.物業(yè)管理正是圍繞創(chuàng)造“安居樂業(yè)”這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。

5.物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)是突出“服務(wù)”二字。

6.物業(yè)管理企業(yè)必須“以服務(wù)不宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益不目的”開展各項運動。

7.以效益為目的就是通過物業(yè)管理中的服務(wù)過程取得社會效益，環(huán)境效益，經(jīng)濟效益。

8.物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括：維護維修，監(jiān)督裝修，安全保潔，環(huán)保綠化，綜合服務(wù)。

9.物業(yè)管理企業(yè)在為住用人增加便民設(shè)施、設(shè)備時，也必須依法行事。

10.物業(yè)管理公司應(yīng)加強對裝修行為的監(jiān)管，審核裝修設(shè)計圖紙或作業(yè)是否構(gòu)成對物業(yè)結(jié)構(gòu)，墻面，樓板等的損害。

11.房屋的維護與修繕是常規(guī)性服務(wù)與管理的主要內(nèi)容。

12.物業(yè)管理企業(yè)要定期對房屋檢測，要把房屋（檢測、鑒定、維護、修繕、使用）各個環(huán)節(jié)的技術(shù)活動和技術(shù)工作，按照一定的技術(shù)標準保管好。

13.物業(yè)管理企業(yè)對不屬自己管轄范圍不能扒諉也要給住用人以（滿意的答復(fù)）

14.物業(yè)管理企業(yè)接到報修時應(yīng)立即行動，馬上修好，這對物業(yè)管理企業(yè)（信譽）的影響是非常明顯的。

15.要搞好安全保衛(wèi)管理，必須配備必要的硬件設(shè)施，更在注意普及（消防知識、法律知識、救護知識）實行群防群治。

16.保潔管理的作用：塑造文明形象，提高環(huán)境質(zhì)量。

17.環(huán)境保護要（以防為主，防治結(jié)合）。

18.加強物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，提高綠地標準。

19.物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路要暢通，轉(zhuǎn)彎地方要設(shè)標志。

20.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該要場地，人員，資金許可的情況下，經(jīng)過認真預(yù)測是否能取行一定的經(jīng)濟效益，然后有計劃地開發(fā)服務(wù)項目。

21.當(dāng)住用人因為特殊原因希望花錢買方便，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件，滿足住用人要求，提供特約性服務(wù)。

22.物業(yè)管理的基本原則包括（產(chǎn)權(quán)分離、業(yè)主至上、統(tǒng)一管理、專業(yè)高效、權(quán)責(zé)分明、經(jīng)濟合理、公平競爭、依法行事）。

23.物業(yè)的主權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)。

24.物業(yè)管理企業(yè)要接受業(yè)主或業(yè)主委員會委托以后成為物業(yè)的具體管理者，不是物業(yè)的主人，這體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則。

25.只要在物業(yè)區(qū)域里邊的問題，住用人一律找物業(yè)管理企業(yè)解決。

26.在物業(yè)區(qū)域外部的管網(wǎng)，道路各項管理工作應(yīng)由政府有關(guān)部門統(tǒng)籌管理。

27.為了高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)可以通過簽訂合同的辦法將一些專業(yè)性更強的項目分包給其他具有實力的專業(yè)公司。

28.權(quán)、責(zé)分明原則要求做到人人有事做，事事有人管。

29.物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。

30.物業(yè)管理企業(yè)按照“誰享用，誰受益，誰負擔(dān)”的原則，收的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符。

31.選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該堅持按投標制度，這樣可以激勵企業(yè)加強內(nèi)部管理，提高服務(wù)水平，降低管理成本，增強自身實力，遏制腐敗現(xiàn)象。

32.物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，處理問題時要以法律、法規(guī)為依據(jù)。

33.物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求包括覺悟、知識、技能、個人素質(zhì)。

34.物業(yè)管理人員應(yīng)具有的專業(yè)知識和技能包括現(xiàn)代化管理知識、專業(yè)技能、管理手段。

35.物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個人素質(zhì)包括

1、語言表達能力

2、端莊的儀表儀容

3、良好的心理素質(zhì)

4、健康的體魄。

36.物業(yè)管理人員的職業(yè)道德包括

1、忠于職守、盡職盡責(zé)；

2、兢兢業(yè)業(yè)、熱情服務(wù)；

3、積極主動、講求時效；

4、實事求職、辦事公道；

5、遵守紀律、奉公守法；

6、謙虛謹慎、文明禮貌；

7、刻苦學(xué)習(xí)、提高素質(zhì)；

8、鉆研業(yè)務(wù)、掌握技能。

37.忠于職守、盡職盡責(zé)要求物業(yè)管理人員要有強烈的事業(yè)心和職業(yè)責(zé)任感。凡屬于自份內(nèi)的事不推諉、拖拉、認真做好不擅權(quán)越位，不摻雜私心雜念不瀆職。

38.物業(yè)管理服務(wù)對象的多樣性要求物業(yè)管理人員要有很好的心理素質(zhì)，很好的適應(yīng)性，無論對哪種類型的人物都要熱情服務(wù)生人熟人一個樣。

39.物業(yè)管理的內(nèi)容多，范圍廣，要求急，情況復(fù)雜，要把工作做好必須依靠全體物業(yè)管理人員積極主動，不依靠外力推推動動,要做到人找工作，不要讓工作找人。

40.凡是用戶需要做的事，都是重在的事都要分秒必爭，盡快干好決不能拖拖拉拉，互相推諉。

41.急修零活當(dāng)時到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)如不立即修復(fù)就可能發(fā)生危險的話，必須馬上采取措施，避免險情。

42.物業(yè)管理人員必須堅持實事求是的工作作風(fēng)一切人實際情況出發(fā)，不夸大、不縮小客歡地，正確地對待和處理問題。

43.只有做到廉潔奉公，不謀私利，不受任何人的賄賂利誘，隨時抑制行業(yè)不正之風(fēng)，一切按規(guī)定按制度按規(guī)范辦事，才能做到辦事公道。

44.奉公守法就是要求物業(yè)管理人員，在職業(yè)活動中堅持原則以國家利益企業(yè)利益和群眾利益為重，自覺奉獻，不為個人謀取私利。

45.物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題日趨復(fù)雜，要求物業(yè)管理人員不斷提高自身素質(zhì)，活到老，學(xué)到老，學(xué)習(xí)現(xiàn)代和學(xué)技術(shù)知識，不斷接受新事物研究新問題才能適應(yīng)工作的需要。

46.物業(yè)管理人員必須鉆研業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)現(xiàn)代化的管理知識、業(yè)務(wù)技能，了解和掌握建筑業(yè)和物業(yè)管理中的新知識、新工藝、新辦法、新成果。結(jié)合我國實際情況這用到物業(yè)管理工作中。

47.物業(yè)管理企業(yè)按投資主體分類：

1、全民企業(yè)；

2、集體所有制企業(yè)；

3、聯(lián)營企業(yè)；

4、私營企業(yè)；

5、合資企業(yè)。

48.物業(yè)管理企業(yè)按股東出資形式分類：

1、物業(yè)管理有限責(zé)任公司；

2、物業(yè)管理股份合作公司；

3、物業(yè)管理股份有限公司。

49.物業(yè)管理企業(yè)按是否具有法人資格分類：具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司或子公司；不具獨立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處等。

50.資質(zhì)一級企業(yè)：

1、注冊資本500萬以上；

2、中級以上職稱人員不少予30人，80%以上取得從業(yè)人員崗位證書；

3、管理兩種類型以上物業(yè)；

4、管理各類物業(yè)建筑面積占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%；

5、20%以上管理項目全國優(yōu)秀小區(qū)稱號，20%以上獲省級優(yōu)秀小區(qū)稱號；

6、有健全的企業(yè)管理制度和財務(wù)制度；

7、建立了維修基金管理與使作制度。51.資質(zhì)二級企業(yè)：

1、注冊資本300萬以上；

2、中級以上職稱人員不少于20人，60%取得崗位證書；

3、管理兩種類型以上物業(yè)；

4、管理各類物業(yè)建筑面積占計算基數(shù)百分比之和不低于100%；

5、10%以上管理項目獲全國優(yōu)秀住宅小區(qū)，10%以上獲省級優(yōu)秀小區(qū)稱號；

6、有健全的企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度；

7、建立了維修基金管理與使用制度。

52.資質(zhì)三級企業(yè)：

1、注冊資本50%以上；

2、中級以上職稱人員不少于8人，50%取得崗位證書；

3、有委托的物業(yè)管理項目；

4、有比較健全的企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度；

5、建立了維修基金管理與使用制度。

注：一二三級企業(yè)都要求：經(jīng)理取得建設(shè)部發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書。

53.物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機構(gòu)：有限責(zé)任公司應(yīng)設(shè)立股東會，董事會和監(jiān)事會。股東會是公司的權(quán)力機構(gòu)，選舉和撤換董事、監(jiān)事，決定公司經(jīng)營方針、投資計劃等重大事項；監(jiān)事會是公司的監(jiān)督機構(gòu)，董事會是經(jīng)營決策機構(gòu)，董事長為法定代表人；總經(jīng)理由董事會聘任或解聘。

54.物業(yè)管理股份有限公司的組織機構(gòu)：股份有限公司應(yīng)設(shè)立股東代表大會，監(jiān)事會和董事會。由發(fā)起人認股人舉行創(chuàng)立大會制定和通過公司章程，選舉董事會和監(jiān)事會成員，然后由董事會聘任總經(jīng)理。

55.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件：

1、企業(yè)名稱的確定；

2、企業(yè)住所；

3、法定代表人；

4、注冊資本；

5、公司章程；

6、公司人員。

56.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立：發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請設(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告，遞交房地產(chǎn)主管部門審批。申請單位收到審批準文件后向工商行政管理是機關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可對外營業(yè)。取得執(zhí)照30月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書，還要互稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。

57.業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會進行各項活動的規(guī)范性文件。內(nèi)容包括：

1、業(yè)主委員會的名稱地址物業(yè)區(qū)域范圍；

2、性質(zhì)主管部門及宗旨等；

3、機構(gòu)設(shè)立及職責(zé)；

4、組織原則；

5、委員條件及產(chǎn)生程序；

6、業(yè)主委員會權(quán)制義務(wù)；

7、經(jīng)營來源帳目管理；

8、會議及工作制度；

9、章程生效修訂等有關(guān)事宜。

58.業(yè)主委員會的日常工作：

1、了解和掌握業(yè)主和使用人的基本情況；

2、對物業(yè)管理企業(yè)進行工作評價決定是否續(xù)聘；

3、通過招投標選聘物業(yè)管理公司并簽訂合同；

4、管理物業(yè)維修基金；

5、提出維修計劃，設(shè)備復(fù)數(shù)計劃等并提出財務(wù)預(yù)算提請業(yè)主大會備設(shè)；

6、宣傳、教育、督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約；

7、協(xié)助依法處理違章；

8、協(xié)助對車輛停放廣告設(shè)置進行管理；

9、做好內(nèi)部管理工作；

10、創(chuàng)建文明小區(qū)。

59．物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系：房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)工作、體現(xiàn)經(jīng)下方向：

1、組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比；

2、負責(zé)對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批；

3、對物業(yè)管理人員進行職業(yè)技能培訓(xùn)。

60．物業(yè)管理企業(yè)與工商行政管理部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政管理部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。開業(yè)之前向工商行政管理部門申請注冊登記，經(jīng)核準發(fā)經(jīng)營業(yè)執(zhí)照后方可正式開業(yè)；工商行政管理部門依法進行年檢、年審。對違法經(jīng)營者有權(quán)依法批評、教育、處罰，直至吊消執(zhí)照，對合法經(jīng)營霰得給予保護和支持。

61．物業(yè)管理企業(yè)與稅務(wù)部門的關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)要依法向稅務(wù)部按時納稅，稅務(wù)部門有權(quán)依法進行定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo)。

62．物業(yè)管理企業(yè)與物價部門的關(guān)系是接受物價管理部門的物價管理。物業(yè)管理服務(wù)收費標準須上報物價主管部門核定批準；對物業(yè)管理企業(yè)的價格工作實行監(jiān)督、指導(dǎo)。

63．物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)附屬物業(yè)管理公司，使物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開發(fā)過程的延續(xù)和發(fā)展。這種情況形成了明顯的從屬關(guān)系。

2、委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理，物業(yè)建成之后正式投入使用之前，第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)由原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成。這樣的物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自然構(gòu)成了聘用合同關(guān)系，雙方依照合同規(guī)定行使各自權(quán)利；履行各自的義務(wù)。

64．房屋共有關(guān)系的特征：房屋共有權(quán)人是兩個以上公民對同一房屋共同享有一個完全產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)；共有的各體是同一房屋共有房屋在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割每個共有的公民對整個共有房屋都可以行使權(quán)利‘共有人對共有房屋按照各自的份額享有權(quán)利或義務(wù)或平等享有權(quán)利及義務(wù)。

65．現(xiàn)代寫字樓的特點有：

1、相當(dāng)規(guī)模結(jié)構(gòu)標準建筑面積和外觀裝飾的要求

2、不但要有良好的建筑藝術(shù)造型外觀還要有獨特的線條、格局、色彩和裝飾；

3、以辦公使用為主要求盡可能擁有優(yōu)越的地理位置和良好的交通環(huán)境；

4、作為效益性物業(yè)，投資多風(fēng)險大；

5、智能化是現(xiàn)代寫字樓的標志。

66．現(xiàn)代寫字樓的（）功能系統(tǒng)包括：①電氣設(shè)備；②通諷；③空調(diào)；④供曖；⑤運載；⑥給排水；⑦消防；⑧監(jiān)控系統(tǒng)。

67．電氣設(shè)備是寫字樓設(shè)備中最重要的系統(tǒng)，是其他設(shè)備的基礎(chǔ)和中心。一般要保證兩路供電，為一路供電發(fā)生故障時能自動切換至另一路。

68．通諷手段是現(xiàn)代辦公的主要工具之一，大樓的檔次和它的通諷檔次是相互配的越是現(xiàn)代化的大樓，它的通諷設(shè)備也應(yīng)越是現(xiàn)代化。

69．現(xiàn)代寫字樓一般裝有自動調(diào)控的設(shè)備，對空氣進行溫度轉(zhuǎn)換增團黨委溫度過濾并控制空氣的流量，提供充足的新風(fēng)和冷氣，新風(fēng)量要求達到人均10-15平方米。

70．寫字樓一般采用集中供暖，由鍋爐房供給熱水或蒸氣，通過管道輸送到各個室內(nèi)放熱設(shè)備將熱量散發(fā)；或?qū)⒖諝鈬鵁岷笥蔑L(fēng)道分送到各室，也可將城市供暖外線接

通大樓管道輸送到各個室內(nèi)。

71．電梯是高層建筑物等載運人或物尚作垂直方向運動的機械設(shè)備，有客梯、貨梯、消防電梯；造型美觀大方性能快速可靠的電梯是現(xiàn)代寫字樓不可缺少的組成部分。

72．常見的高層建筑給水方式有：

1、由加壓泵和高位水箱供水；

2、環(huán)狀管（）給水方式；

3、分壓供水；

4、水泵連續(xù)運轉(zhuǎn)供水?，F(xiàn)代一些高層建筑多采用吸水池貯水，用自動化裝置控制水泵和保持管內(nèi)水壓。

73．室內(nèi)排水系統(tǒng)是將室內(nèi)各設(shè)備排出的污水分別匯集起來，直接或間接對含有大量的固體雜質(zhì)、酸性、堿性、有毒物、油脂的污水經(jīng)局部處理達到排放標準后排入城市污水管道這叫排水。

74．通風(fēng)管排水管系統(tǒng)污水集水由提升設(shè)備、污水局部處理設(shè)備等構(gòu)成了大樓的排水系統(tǒng)。

75．高層建筑廣泛采用由消防箱、消火栓、消防管道、水源所組成，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。超過24米的建筑物，使用一般消防車已困難其室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)應(yīng)具有撲滅大火的能力。

76．有些現(xiàn)代高層建筑物中安裝有自動噴水消防系統(tǒng)和水幕消防系統(tǒng)，自動噴水與消防控制中心相連。水幕消防系統(tǒng)作用在于隔離火區(qū)保護鄰近火區(qū)的房間和建筑，并可冷卻防水隔絕物。

77．為確保大廈安全要在出入口、大堂、電梯、貴重物的存放處及停車場等重點部位實行24小時全天候視頻監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施。

78．現(xiàn)代寫字樓的智能化要素：應(yīng)具備三大要素菜、樓宇自動化系統(tǒng)（bas）

2、通信自動化系統(tǒng)(cas)

3、辦公自動化系統(tǒng)（oas）。

79．bas就是采用電腦對整個大廈內(nèi)即復(fù)雜又分散的各種關(guān)設(shè)備實行監(jiān)視，測量和控制的系統(tǒng)。

80．cas包括通信明絡(luò)，電視電纜音響廣播安保監(jiān)視報警，消防報警等各個系統(tǒng)。通過它可以對建筑物實施全方位的管理。

81．通過cas可以實現(xiàn)客房狀態(tài)顯示，自動計費等服務(wù)功能。但要注意依法管理切不可浸犯他人隱私權(quán)。

82．oas一般由電話機、傳真機、pc機、文字處理機、聲像存儲及各類終端等與各種辦公設(shè)備和相應(yīng)的計算機軟件構(gòu)成。

83．智能化建筑的綜合布線系統(tǒng)（pds）是把bas、cas、oas三大要素有機地聯(lián)系在一起，實現(xiàn)圖文，數(shù)據(jù)，語言信息的快速傳遞的傳輸網(wǎng)絡(luò)是智能化建筑的重要組成部分。

84．寫字樓的維護維修與環(huán)境管理內(nèi)容包括：監(jiān)督裝修，房屋管理維修養(yǎng)護；設(shè)備管理維修保養(yǎng)；清潔服務(wù)；綠化服務(wù)；保安服務(wù)。

85．房屋完好率達98%以上，房屋零修及時率達98%以上，零修合格率達100%，并建立回訪記錄。

86．設(shè)備維修和操作人員持證上崗，實行24小時值班，以最短的時間處理突發(fā)運行故障，保證供電系統(tǒng)24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除；消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時啟用。

87．制定保安計劃，建立有效制度消除危及或影響業(yè)主與使用人生命財產(chǎn)和身心健康的外界因素。措施是：根據(jù)實際需要配齊保安人數(shù)；確定保安巡邏的崗位和路線定時定（）定線與突（）檢查相結(jié)合；建立24小時固定值班，（）崗巡邏制度做好交接（）工作；完善電視監(jiān)控系統(tǒng)重點設(shè)防發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施。

88．寫字樓商務(wù)中心的報告項目翻譯秘書辦公系統(tǒng)（）初化；臨時租用辦公室整套設(shè)備和人員配備；長話、傳真、電腦、電視、郵件、郵包、快遞及外出期間保管代轉(zhuǎn)傳真信件等；商務(wù)會談咨詢信息查詢會議安排報刊雜志訂閱或批發(fā)

89.寫字樓租賃合同的簽作過程：1。銷售代表在授權(quán)內(nèi)與客戶商談，擬寫租約條件后制定協(xié)議書，租賃合同審核表報財務(wù)部審核，2、審核后的答賃合同審核表如期返回銷售部

3、銷售代表將合同及房租、保證金收費通知一并送給客戶簽字

4、簽好字后，再次確認合同內(nèi)容有無改動，確認無誤后交總經(jīng)理簽字

5、將客戶簽字的房租及保證金收費通知轉(zhuǎn)交財務(wù)部，由應(yīng)收會計催帳

6、簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。

90．寫字樓租賃合同的執(zhí)行過程：是指客戶遷入寫字樓、客戶使用寫字樓、客戶遷出入寫字樓的整個過程。

91．客戶遷入寫字樓營業(yè)部工作職責(zé)：向客戶發(fā)放第一期房租及保證金收費單，及進將有客戶簽字、確認的收費單轉(zhuǎn)財務(wù)部作為收費憑證；向工程部發(fā)工作單，按客戶要求安排裝修、安裝通訊、商（）等事宜，向客務(wù)部發(fā)式作單。安排配置所需辦公家具，更換房門門鎖及清掃等到工作；正式遷入前向各部門發(fā)客戶遷入通知并將合同中特殊條款通知有關(guān)部門。

92．營業(yè)部在接到寫字樓同客戶書面遷出通知后，立即向有關(guān)部門發(fā)《匯簽表》，表內(nèi)設(shè)前言、（）部門、發(fā)表日期、公司名單、房號、遷出日期、部門經(jīng)理簽字欄、返回日期、限定返回日期及匯簽項目欄，并和客戶約談搬遷事宜。

93．客務(wù)部接匯簽單及工作單后，在客戶遷出之日安排專用貨梯服務(wù)；信件（）在客戶遷出一周內(nèi)終止服務(wù)，此周內(nèi)事宜可電話通知客戶取件，一周后，信箱提供有償服務(wù)；依據(jù)家具現(xiàn)狀，對家具種類、數(shù)量、破壞情況與客戶一同進行核查匯簽并提出相應(yīng)賠償方案。

94．財務(wù)部核查客戶繳費結(jié)賬情況向客戶催收各項未繳款額，按總經(jīng)理批示的保證金結(jié)算方案及時辦理有關(guān)事宜。

95．工作部接到《匯簽表》后，將通訊服務(wù)截止時向在《匯簽表》上注明，根據(jù)工作單為客戶拆卸門牌代碼等。

96．營業(yè)部：以工作單形式通知有關(guān)部門，安排客戶遷出事宜；在客戶遷出前，及時與客戶聯(lián)系辦理通訊線路過戶的工作；遷出過程中，銷售代表協(xié)助保衛(wèi)部在現(xiàn)場監(jiān)督管理，遷出之日與客戶辦理退房手續(xù)，并向各部門發(fā)《xx遷出通知書》。

97．寫字樓承租戶的選擇依據(jù)：

1、承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及聲譽；

2、承租戶的財務(wù)狀況；

3、所需面積大?。?/p>

4、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。

98．承租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)類型應(yīng)與寫字樓的功能匹配，同為租戶的滿意程度不僅有于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性。相容指相互能接受和平相處；相宜則要能互補互利，相得益彰。

99．物業(yè)管理者對承租戶要有較詳細的（）信核查。核查內(nèi)的目的主要是為選擇租戶作決策。那些被證明財務(wù)狀況好，極有聲譽的大公快司是（入選）對象。100．那些財務(wù)狀況不佳，信譽不好的租戶要加以小心，一般應(yīng)予以拒絕。

滿足特殊服務(wù)應(yīng)和寫字樓功能相適應(yīng)，與租戶整體之間相容相宜，并與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無抵觸。

101．寫字樓租金的構(gòu)成：

1、商（品）租金包括折舊費、維修費、管理費、地租、利息、稅金、保險費、利潤；

2、成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租五項構(gòu)成，3、基礎(chǔ)租金指導(dǎo)承租人租用每平方米可出租面積按月成年交付的最低金額；

4、市場租金在商品租金的基礎(chǔ)上，反映供求關(guān)系，而出現(xiàn)的一種租金。

102．寫字樓租金的確定方法：租金應(yīng)在制定基礎(chǔ)租金價格的基礎(chǔ)上分類定價，合理確定；

2、市場較好，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場租金時，降低經(jīng)營費用向下調(diào)整到市場租金水平；

3、物業(yè)租約分毛租約、純租約兩類，（1）毛租約主要指承租戶支付（固定）的租金，將經(jīng)營費用金加到租金里面，再由業(yè)主支付經(jīng)營過程中的所有費用，業(yè)主和承租人會有多支出了物業(yè)費的感覺；（2）純租約主要指承租戶除了支付租金外，還要支付承租其它的費用；

4、寫字樓物業(yè)租約要持續(xù)較長時間，在租約中一般都要包括規(guī)租金定期增加方式的租金調(diào)整條款；

5、寫字樓租金常常以每平方米可出租（面租）為計算基礎(chǔ)，公攤系數(shù)一般在0.2-0.3之間；

6、成功寫字樓（均屬）管理好，8年左右可回收投資。

103.商業(yè)場所租賃合同的內(nèi)容：

1、合同當(dāng)事人

2、標的物3租賃用途

4、限制承租人在附近重（）

5、營業(yè)時間

6、租金支付方式

7、公用面積的維護

8、廣告標志和圖形

9、折讓優(yōu)惠

10、有關(guān)稅費的負擔(dān)11租賃期限

12、承租人與承租人的權(quán)利、義務(wù)

13、違約責(zé)任

13、免責(zé)條件

15、其它條款16糾紛的解決方式17合同生效條件。104．商業(yè)場所租賃合同的簽訂：

1、簽訂物業(yè)租憑合同是承租、出租方建立租賃關(guān)系的憑據(jù)

2、租賃合同按統(tǒng)一規(guī)定填寫，特殊協(xié)議在解決欄寫清

3、合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，可進行公證

4、契租日按合同約定之日確定

5、承租人進住商場出租人會同核對室內(nèi)設(shè)施及附屬設(shè)備（遞）交填寫合同附表

105．商業(yè)場所承租高的分類方式：

1、零售商店的經(jīng)營品種范圍

2、零售商店的不同形式

3、不同層次的商店

4、不同的商業(yè)規(guī)構(gòu)

5、承租客商在商業(yè)場所的不同作用。106、承租客商根據(jù)承租營業(yè)場所的期限可分為三種類型：

1、基本承租戶又稱關(guān)鍵承租戶，他們租期通常在20年以上對穩(wěn)定商業(yè)場所經(jīng)營管理及收入起重要作用，是公共同業(yè)區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)；

2、主要承租戶租期一般在10年以上，對公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起重要作用；

3、租賃期一般在10年以下的為一般承租戶。

107．根據(jù)國外經(jīng)驗：一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租經(jīng)營面積應(yīng)達50%以上；主要承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達30%以上；其余20%由一般承租戶承擔(dān)，盡管他們的變動性較大，但也體現(xiàn)了市場變化的適應(yīng)性。

108．商業(yè)場所承租客商的依據(jù)：

1、承租戶的聲譽

2、承租戶的財務(wù)狀況

3、承租戶組合與位置分配；

4、承租戶需要的服務(wù)。

109．在選擇具體承租戶時，要對許多因素進行權(quán)衡，除滿足日常消費者需求外，還預(yù)計有哪些時尚消費品可吸引更多顧客，（以）提供貨真價實的商品和服務(wù)，且具有競爭力，所經(jīng)營的種類應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)則，避免雷同而引起的不必要的競爭。

110低于預(yù)期的資本回收水平是商業(yè)（經(jīng)營）失敗的最大原因，經(jīng)營成本不僅包括租金、企業(yè)設(shè)備設(shè)施使用費，建筑物內(nèi)、營業(yè)室內(nèi)維護費還包括存貨和流動資金占用利息、職工工資、貸（物）及收款設(shè)備舊，商店設(shè)（）和廣告支出等，遷移成本和停業(yè)損失也要考慮、新建立的承租戶有否是（）的儲備基金應(yīng)付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶所提供的商品和服務(wù)種類應(yīng)互為補充。

112．作為商場內(nèi)的承租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面使用面積來開展其經(jīng)營活動，其所承租部分在整個物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識別，整個購物中心的容流量有多大。113．承租客商協(xié)會組織的內(nèi)容：

1、開展公共商業(yè)區(qū)整體性的促銷活動；

2、協(xié)調(diào)公共商業(yè)區(qū)各承租戶的關(guān)系；

3、搞一些承租客商之間的互助工作；

4、協(xié)調(diào)承租商與公共商業(yè)場所管理者之間的關(guān)系。

114．商業(yè)租金的構(gòu)成：

1、基礎(chǔ)租金

2、百分比租金

3、代收代繳費用

115?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的承租人經(jīng)營業(yè)績不相關(guān)的一個最低收入。是以價值為基礎(chǔ)以成本為最低界限，根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益（）目標和可接受的最低金水平確定。

116．當(dāng)收取百分比租金時，業(yè)主分享了零售商的部分經(jīng)營成果。通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計算，一般是作為基礎(chǔ)租金的附加部分。百分比租金可采取固定百分比和變動百分比面種方式。變動百分比是租貸雙方商定的百分比隨銷售額的數(shù)額數(shù)量增加而減少，以鼓勵承租提高經(jīng)營水平，擴大銷售的目的。

117．純租約的形式，決定了業(yè)戶要支付哪些費用，哪些費用是屬于代收代繳費用，哪些費用按承租人所承租面積占整個物業(yè)（是）出租面積的比例來收取，哪些費用主要取決于承租人對設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度，都要在租約中仔細規(guī)定。

118．商業(yè)場所租金的確定方法：租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金價格的基礎(chǔ)上

2、在物業(yè)市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金

3、商業(yè)物業(yè)租約一般分為毛租約、清租約、百分比租約三種

4、租金的調(diào)整一般只對基礎(chǔ)租金對基本承租人5年調(diào)整1次，一般承租人每年調(diào)整1次

5、零售商業(yè)物業(yè)出租一般以可出租面積計算，包括營業(yè)面積和公攤面積

6、成功的購物中（）由于產(chǎn)生很高的現(xiàn)金流量一般5-7年可回收投資。確定出租單元租金時，常用較好位置數(shù)額租金收入平衡位置不好的租金收入。

119．工業(yè)區(qū)物業(yè)的管理制度包括（廠房倉庫、崗位設(shè)備、領(lǐng)料、出入庫、安全消防）。

120廠房和倉庫不準用作生活居住。

121．各企業(yè)車間應(yīng)按照樓層的承受負荷，要求放置設(shè)備和貨物。

122．工業(yè)廢棄物應(yīng)由（各企業(yè)、各車間自行）處理

123．若要在外墻式房頂設(shè)置企業(yè)標志和廣告，應(yīng)事先向管理者申請。

124．無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可占用（園林綠地）

125．工業(yè)廠房和倉庫的公共場地各企業(yè)不得堆放貨物。

126．物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：

1、物業(yè)的設(shè)計要科學(xué)、合理、適用和景觀，并要方便維修和養(yǎng)護

2、建筑材料質(zhì)量和被動施工，質(zhì)量要好，減少使用成本

3、配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)

4、環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適

5、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

127．做好物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準備；

1、人員準備

2、資料準備

3、設(shè)備器材準備

4、資金準備。

物業(yè)管理人員培訓(xùn)課件 物業(yè)管理知識培訓(xùn)課件篇四

常州物業(yè)經(jīng)理上崗證培訓(xùn)

常州物業(yè)經(jīng)理上崗證培訓(xùn)_常州物業(yè)經(jīng)理取證培訓(xùn)_常州物業(yè)經(jīng)理取證培訓(xùn)_常州物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)_常州物業(yè)培訓(xùn)

一、物業(yè)經(jīng)理上崗證培訓(xùn)

1.證書頒發(fā):建設(shè)部人事教育司/建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司 2.證書查詢：全國城建官網(wǎng)查詢 http:// 6.培訓(xùn)內(nèi)容：1物業(yè)管理概論 2物業(yè)管理法規(guī) 3房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 4房地產(chǎn)基本制度與政策 5房屋設(shè)備知識 6房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造與識圖 7.考試方式: 開卷考試或網(wǎng)絡(luò)考試(選擇題)8.取證周期:1個月左右

9.費 用: 1200元/人（含培訓(xùn)費、教材資料費、考務(wù)費等）

團報多優(yōu)惠！詳細電話咨詢！

10.提交資料:身份證復(fù)印件2份，1寸免冠彩色照片4張

二、學(xué)校簡介

常州市工會干部學(xué)校隸屬于常州市總工會，系全民事業(yè)單位。學(xué)校位于文化宮北側(cè)、紅梅公園南側(cè)，交通便利，校園環(huán)境優(yōu)美，鬧中取靜，是理想的學(xué)習(xí)進修場所。

常州市工會干部學(xué)校立足時代發(fā)展，在做大、做強學(xué)歷教育項目的基礎(chǔ)上，努力開發(fā)職業(yè)資格證書培訓(xùn)項目。學(xué)校結(jié)合自身優(yōu)勢和社會發(fā)展趨勢，大力開發(fā)物業(yè)、家政等關(guān)乎民生領(lǐng)域的培訓(xùn)項目。為獲得最優(yōu)質(zhì)師資和學(xué)習(xí)資源，學(xué)校與全國城建培訓(xùn)中心強強聯(lián)合，面向常州市五區(qū)二市推廣物業(yè)經(jīng)理崗位證培訓(xùn)和物業(yè)管理師培訓(xùn)。

相信憑借我校幾十年的培訓(xùn)教學(xué)經(jīng)驗，結(jié)合全國城建培訓(xùn)中心專業(yè)強大的師資團隊和學(xué)習(xí)資源，一定能為您及您單位提供高質(zhì)量的培訓(xùn)服務(wù)！

三、相關(guān)管理條例鏈接 1.《物業(yè)管理條例》第33條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

2.《物業(yè)管理條例》第61條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

四、聯(lián)系方式

1.報名地點：

常州工會干部學(xué)校201室（天寧區(qū)小九華路40號）

（紅梅公園文筆塔正南面，桃園路邊延陵小學(xué)往東200米）

乘車路線：游

1、b12、b2至文筆塔站，3、7、17、220a至東太平橋站，25路至桃園新村站，9、11、19、53、78、78a、80、220至紅梅公園公交中心站，步行8分鐘即達。

武進區(qū)總工會·武進職工服務(wù)中心5樓507室

（武進區(qū)延政中大道65號，武進區(qū)政府正南面，武進假日酒店西側(cè)）

公交路線：（24條公交路線經(jīng)過）：b1、b16至淹城公交中心站，b19、h3、h4、14、67、69、319至淹城公交樞紐底站，b15、75-1至延政大道蘭陵路站，68、268、307、308、311、501、509至小留站，b11、74、74a、74b、75、502至花園街延政路站（農(nóng)行武進支行站），步行5分鐘即達。

聯(lián)系電話： 0519-88262776 ***（手機）趙老師 工作qq： 2743505508

★持證上崗，全國通用，官網(wǎng)查詢，辦物業(yè)公司資質(zhì)必須，物業(yè)人員從業(yè)必備

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物業(yè)管理人員培訓(xùn)課件 物業(yè)管理知識培訓(xùn)課件篇五

2014年物業(yè)管理理論與實務(wù)練習(xí)題

一、單選題

1.入住的實質(zhì)是（）交付物業(yè)的過程。a.建設(shè)單位向業(yè)主 b.物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主 c.施工單位向建設(shè)單位 d.施工單位向業(yè)主

2.下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是（a.高層80萬㎡，多層50萬㎡ b.高層80萬㎡，高層50萬㎡

c.高層100萬㎡，多層200萬㎡，寫字樓50萬㎡，別墅20萬㎡ d.多層50萬㎡，高層30萬㎡，別墅5萬㎡，寫字樓2萬㎡

3.下列各項目，必須通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是（）。a.工廠集體宿舍 b.新建寫字樓 c.新建商品住宅區(qū) d.部隊營房

4.關(guān)于物業(yè)評標委員會的說法，正確的是（）。a.評標委員會由投標人的代表與物業(yè)管理專家組成 b.人數(shù)為5人

c.由招標人依法組建評標委員會 d.外請專家不得少于4/5

5.在房屋完損登記分類中，不正確的分類名稱是（）a.完好房 b.基本完好房 c.一般完好房 d.危險房

6.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊由（）組成。a.物業(yè)管理公司的全體員工 b.物業(yè)項目部的全體員工 c.全體秩序維護員 d.全體業(yè)主

7.員工的解聘包括（）三種情況。a.員工辭職、辭退和資遣 b.員工辭職、開除和資遣 c.員工辭退、終止合同和派遣 d.員工辭退、曠工和除名。）

8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）。a.一定要滿足業(yè)主的合理要求 b.盡可能滿足業(yè)主的一切要求 c.要有償滿足業(yè)主的合理要求 d.盡可能地滿足業(yè)主的合理要求

9.一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機構(gòu)的是（）。a.物業(yè)分公司 b.人力資源部 c.財務(wù)部

d.經(jīng)營管理部

10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介人階段服務(wù)的對象是（）單位。a.建設(shè) b.施工 c.規(guī)劃設(shè)計 d.監(jiān)理

11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與供電公司簽訂的代收電費協(xié)議屬于合同種類中的（）合同。a.特約服務(wù) b.代辦 c.授權(quán) d.委托

12.根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，建筑物區(qū)分所有權(quán)市業(yè)主對物業(yè)專有部分分享專有所有權(quán)，對共有部分享有共有和（）權(quán)利 a.共同受益 b.共同管理 c.共同使用 d.共同處分

13.某住宅小區(qū)采用公開招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，評標委員會中有招標人代表2人，則該評標委員會中物業(yè)管理方面的專家不得少于（）人。a.3 b.4 c.5 d.6

14.關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的說法，錯誤的是（）。a.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 b.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于書面合同

c.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期須為3至5年 d.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同

15.物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報登記，②備齊資料，③辦理開工手續(xù)，④簽訂裝修管理協(xié)議，⑤施工，⑥驗收。上述流程正確順序是（）。a.①-②-④-③-⑤-⑥ b.①-④-②-③-⑤-⑥ c.②-①-④-③-⑤-⑥ d.②-④-①-③-⑤-⑥

16.下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是（）。ａ.配置消防中隊車輛 b.建立義務(wù)消防隊伍 c.開展消防安全檢查 d.加強消防設(shè)備保養(yǎng)

17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司章程的主要內(nèi)容中不包括（）。a.經(jīng)營范圍 b.注冊資本 c.法定代表人 d.資質(zhì)等級

18.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部以文件的形式下達對優(yōu)秀員工的獎勵，應(yīng)使用的物業(yè)管理行政公文文種是（）。a.決定 b.通知 c.批復(fù) d.意見

19.某物業(yè)管理企業(yè)，多層住宅管理面積為120萬㎡，高層住宅面積78㎡，獨立式住地10萬㎡，辦公樓、廠房及其他物業(yè)管理面積累計25㎡，從以上數(shù)據(jù)看，該物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)屬于（）。a.一級資質(zhì) b.二級資質(zhì) c.三級資質(zhì) d.不清楚

20.不是裝飾裝修時間的是（）。a.一般的裝飾裝修時間 b.特殊裝飾裝修時間 c.裝飾裝修期 d.節(jié)假日

21.以下不是物業(yè)管理在招標的方式的是（）。a.公開招標 b.協(xié)議招標 c.定期招標 d.邀請招標

22.不是新建物業(yè)承接承驗的準備工作的是（）。a.人員準備 b.計劃準備 c.物業(yè)資料準備 d.設(shè)備、工具準備

23.下列不是修理類別的是（）。a.大修 b.中修 c.小修 d.搶修

24.新建物業(yè)移交方是（）。a.前期物業(yè)管理部門

b.建設(shè)單位 c.業(yè)主大會

d.房地產(chǎn)主管部門

25.業(yè)務(wù)業(yè)主自治管理組織的最高權(quán)力機構(gòu)是（）。a.業(yè)主委員會 b.業(yè)主大會 c.物業(yè)公司

d.物業(yè)公司和業(yè)主委員會

26.如果企業(yè)員工集中且（），則宜建立一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)體系。a.項目機構(gòu)數(shù)量較多 b.員工整體素質(zhì)較高 c.培訓(xùn)資源比較充裕 d.培訓(xùn)資源較緊缺

27.下列屬于物業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入工作內(nèi)容的是（）。a.將全部早期介入所形成的記錄，方案，圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案； b.就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性，適應(yīng)性提出意見或建議； c.記錄物業(yè)項目的隱蔽工程；

d.擬定物業(yè)管理的公共管理制度。

28.物業(yè)管理起源于（）。a.18世紀60年代的英國 b.19世紀60年代的英國 c.18世紀60年代的美國 d.19世紀60年代的美國

29.住宅小區(qū)業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對此住宅小區(qū)實施承接查驗的前提條件包括（）。

a.物業(yè)管理費收繳率達到95%以上

b.原物業(yè)管理機構(gòu)書面同意一覺小區(qū)物業(yè)管理權(quán) c.業(yè)務(wù)委員會同意新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)

d.業(yè)主大會與原物業(yè)管理機構(gòu)的物業(yè)服務(wù)合同已到期或完全解除

30.物業(yè)管理公司在內(nèi)容轉(zhuǎn)發(fā)上級單位的公文，宣布實施某項制度時，應(yīng)使用的行政公文文種是（）a.告示

b.通知

c.決定

d.通報。

31.業(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)（）以上通過，決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。a.1/2

b.2/3

c.3/4

d.1/3

32.在一定的物業(yè)范圍內(nèi)，當(dāng)大多數(shù)業(yè)主共同商定和共同遵守的道德規(guī)范和行為準則需要形成條文時應(yīng)使用的物業(yè)管理制度文書文種是（）a.守則 b.制度 c.公約 d.辦法

33.在物業(yè)管理活動中，僅限在獨立的組織中傳達的文書被稱為（）a.前行文 b.內(nèi)行文 c.平行文 d.上行文

34.物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計的首要步驟是（）a.職位分析 b.薪酬定位 c.薪酬調(diào)查

d.薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計

35.在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有（）a.不平衡報價法和多方案報價法 b.多方案報價法和保本報價法 c.增加建議方案法和無利潤競標法 d.突然降價法和保本報價法。

36.下列各項中（）負責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。a.市級以上人民政府建設(shè)主管部門 b.國務(wù)院建設(shè)主管部門

c.省人民政府房地產(chǎn)主管部門 d.國務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門

37.下列選項中（）是由業(yè)主大會制定，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)規(guī)范和約束所有業(yè)主物業(yè)使用人，業(yè)主大會和業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的行為守則。a.服務(wù)標準 b.管理規(guī)約 c.臨時管理規(guī)約 d.物業(yè)服務(wù)合同

38.業(yè)主入住時，《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)由（）提供。a.建設(shè)單位 b.工程施工單位 c.物業(yè)服務(wù)企業(yè) d.工程監(jiān)理單位

二、多選題

1.關(guān)于對員工獎勵的說法，正確的有（）。a.物質(zhì)獎勵與精神獎勵結(jié)合

b.員工做出了成績，符合獎勵標準，應(yīng)當(dāng)立即予以獎勵 c.獎勵應(yīng)采用公開透明的方式 d.獎勵成都要與員工的貢獻相符 e.獎勵的方式保持一致，不應(yīng)變化

2.物業(yè)管理投訴處理的要求有（）。a.對投訴要“誰受理、誰跟進、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”

b.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄，并及時總結(jié)經(jīng)驗

c.盡快處理；暫時無法解決的，向業(yè)主說明，約時間處理、跟進 d.接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求 e.對業(yè)主的過多要求不予理會

3.物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有（）。a.澆水、施肥 b.修剪造型 c.翻新改造 d.花木種植 e.中耕除草 4.常規(guī)物業(yè)管理包括（）等。a.消防設(shè)備維護 b.房屋出租

c.配套商業(yè)的經(jīng)營 d.道路停車位的管理 e.樹木的養(yǎng)護

5.下列資產(chǎn)中，其折舊可計入物業(yè)服務(wù)成本的有（）。a.生活水泵 b.清潔用掃地車 c.立體車庫停車架 d.客服人員用電腦 e.剪草機

6.物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主的生活和工作密切相關(guān)，其基本內(nèi)容有（）。a.白蟻防治

b.建筑物外墻清洗 c.下水管道疏通 d.電梯機房清潔 e.垃圾收集與處理

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)收集和整理的物業(yè)管理檔案包括（ａ.物業(yè)丈量報告

ｂ.物業(yè)工程地質(zhì)勘測報告 c.物業(yè)員工考勤和獎勵檔案 d.電梯維修投訴管理記錄 e.業(yè)主投訴管理記錄

8.物業(yè)綠化管理的主要工作包括（）。a.建立了綠化管理機構(gòu) b.制定管理規(guī)章制度 c.加強綠化宣傳教育

d.拓展了變化物業(yè)區(qū)綠化面積 e.加大資金投入

9.物業(yè)管理企業(yè)是（）企業(yè)。a.已發(fā)成立 b.具備專門資質(zhì) c.獨立法人地位 d.根據(jù)政府規(guī)定 e.出資人協(xié)商確定

10.治安防范應(yīng)注意（）。

a.遇到有人在公共區(qū)域聚眾問事的應(yīng)立刻向公安機關(guān)報告

b.遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫等違法行為，應(yīng)立即報警，且保護好現(xiàn)場。）c.管轄范圍內(nèi)有瘋、傻、醉等特殊人員進入或問事時，應(yīng)采取措施將其離開管轄區(qū) d.轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問 e.管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外是事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門

11.早期介入的作用有（）。a.優(yōu)化設(shè)計

b.有助于提高工程質(zhì)量 c.有利于了解物業(yè)情況

d.為前期物業(yè)管理做充分準備 e.有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

12.物業(yè)服務(wù)費成本一般包括（）。a.管理人員的工資、社會保險、福利等

b.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用 c.物業(yè)管理區(qū)相關(guān)的維護費用 d.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

e.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用

13.在早期介入階段，物業(yè)服務(wù)參與與竣工驗收的主要目的是（a.查找工程質(zhì)量，功能配套存在的遺留問題 b.了解專家給施工單位或建設(shè)單位的意見和建議 c.掌握驗收的情況

d.為物業(yè)的承接查驗做準備 e.簽署竣工驗收意見

14.清潔工作日常管理的方法有（）a.日檢 b.月檢 c.專項檢查 d.互檢

15.白蟻的防治方法有（）a.挖巢法 b.藥殺法 c.誘殺法

d.生物防治法

三.簡答題

1.簡述商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容。2.簡述住宅小區(qū)物業(yè)的特點。3.簡述物業(yè)管理的基本原則。）四.論述題

論述智能建筑的優(yōu)越性。

五.案例分析題

1.劉某居住在某小區(qū)，一天，劉某回家發(fā)現(xiàn)其居室被盜，丟失現(xiàn)金、手機和衣物，還有價值3000元的gps地球定位儀一部，經(jīng)有關(guān)部門估價，劉某丟失錢物總價值折合人民幣6000余元。劉某認為，自己按照物業(yè)公司簽訂的《小區(qū)物業(yè)管理合同》約定，繳納了物業(yè)管理費。所以，物業(yè)公司應(yīng)該賠償其經(jīng)濟損失，而物業(yè)公司只愿意賠償2000元，在雙方協(xié)商未果的情況下，劉某將該房屋開發(fā)公司和物業(yè)公司同時告上法庭。被告物業(yè)公司辯稱，開發(fā)商將基礎(chǔ)設(shè)施不完善的住宅交付使用，應(yīng)付重要責(zé)任，保安公司應(yīng)負直接責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)負管理責(zé)任，同時住戶也應(yīng)負一定的責(zé)任。業(yè)主提出的被盜的物品gps地球定位儀系單位共有財產(chǎn)，不應(yīng)該放在業(yè)主家中，故不應(yīng)該列入賠償范圍。被告房屋開發(fā)公司則辯稱，原告被盜，本公司沒有 過錯。

問題：

（1）物業(yè)公司在此次事件中辯稱合適不？

（2）在物業(yè)承接查驗的過程中，物業(yè)公司有無過失？（3）房屋開發(fā)公司和保安公司應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？

2.某住宅小區(qū)入住不足2年，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理公司負責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。

現(xiàn)場交接時，乙公司派項目經(jīng)理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由，不繳納物業(yè)服務(wù)費，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵。

上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障，支出大量維修費用。

問題：

（1）本案例中物業(yè)承接查驗的做法是否正確?簡要說明理由。

（2）本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。

（3）物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定?簡要說明理由。

（4）本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由是否成立?簡要說明理由。甲公司經(jīng)營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當(dāng)?請列出兩條你認為恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?/p>

（5）你認為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來改進承接檢驗工作?簡要說明理由。

3.某小區(qū)物業(yè)收費面積是10萬平方米，經(jīng)測算物業(yè)服務(wù)成本200萬元。該項目實行包干制管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望獲取的利潤為物業(yè)服務(wù)費的10%，營業(yè)稅及附加為物業(yè)服務(wù)費的5.65%。問題：

（1）請按照包干制測算出物業(yè)服務(wù)費單價（保留最后小數(shù)點兩位）？（2）物業(yè)服務(wù)收繳率達到多少，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能保本經(jīng)營（保留最后小數(shù)點兩位）？

（3）由于成本上漲了20%，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年上漲多少物業(yè)服務(wù)費才能保持現(xiàn)有利潤不變（保留最后小數(shù)點兩位）？

4.某物業(yè)公司和開發(fā)建設(shè)單位達成如下協(xié)議：

（1）地下車位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專業(yè)公司管理是否正確？請說明理由？（2）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)主持成立業(yè)主大會，是否合理？請說明理由？（3）因車位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時車位是否合理？請說明理由？（4）建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理？請說明理由？

5.某辦公大樓，為單一業(yè)主，散戶出租。中央空調(diào)，每年5月-10月集中供冷，物業(yè)公司按面積收取定額能源費，包干經(jīng)營，自負盈虧。有一設(shè)備節(jié)能公司提出一個節(jié)能方案（僅供實驗室論證成功）：如把現(xiàn)有的空調(diào)設(shè)備換成它們的空調(diào)，所有的安裝費用均由節(jié)能公司出，安裝期限為2個月 如有推遲提前給物業(yè)公司通知。安裝后節(jié)約能源大約在30%。節(jié)能公司與物業(yè)公司簽訂六年的合同，節(jié)能公司與物業(yè)公司按照8:2的比例分配能源節(jié)省的費用。問題：

（1）如果安裝以后物業(yè)公司和業(yè)主面臨的重大風(fēng)險是什么?（2）舊設(shè)備拆下來以后 歸誰有?誰有處置權(quán)利?（3）如果六年合同到期后，業(yè)主要求將所有的節(jié)省節(jié)能費用歸全體業(yè)主所有，是否合理？ 為什么？

6.某小區(qū)11號樓2000年交付使用，物業(yè)公司已購買公眾責(zé)任險。到2010年時物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)自來水主管道漏水，物業(yè)公司用管箍將管道緊固好。過了一段時間后自來水管道漏水嚴重，經(jīng)物業(yè)公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒有確定下來 此事擱置。到了2011年 張某發(fā)現(xiàn)自家天花板被泡，經(jīng)物業(yè)公司檢查發(fā)現(xiàn)由于樓上王某家的自來水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開換管道。經(jīng)協(xié)商李王同意。問題：

（1）造成張、李兩家損失的責(zé)任主體是誰？為什么？（2）兩家的損失誰來賠付？為什么？（3）更換自來水主管道的費用由誰來付？

7.擬建的××花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū)。總建筑面積20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。在項目協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商介紹，該項目正在施工建設(shè)中，預(yù)計還有12個月封頂，等等。會后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：x x花園周邊交通、商 圈情況調(diào)查；目標銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理；確定設(shè)備安裝單位；項目銷售配合方案等。問題

（1）根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯誤?（2）根據(jù)該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。

（3）如果該公司取得該項目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營服務(wù)?(每個方面至少列舉一項具體項目)

8.某市某某家園高層塔樓業(yè)主a先生裝修房屋，在自家戶門外約2米的公共通道處安裝了防盜門，將大約4平方米的公共通道占為己有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn) 后多次勸阻，但a先生認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能服務(wù)業(yè)主，無權(quán)管理業(yè)主，拒不恢復(fù)原狀。家住a先生對們的業(yè)主b女士也多次要求a先生拆除防盜門，b女士以物業(yè) 服務(wù)企業(yè)沒有盡到職責(zé)、沒有能夠阻止a先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費用。a先生對b女士的要求置之不理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在a先生裝修前已向其告知 了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結(jié)構(gòu)等，并與其簽署了裝修管理服務(wù)協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反協(xié)議的裝修行為 有權(quán)進行勸阻，制止以及要求恢復(fù)原狀。在a先生安裝防盜門時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時報告了業(yè)主委員會。問題：

（1）a先生雜公共通道安裝防盜門時否合法?為什么?（2）哪些主體可以起訴a先生要求其拆除防盜門，為什么?（3）假如你是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理，由你來解決a先生和b女士之間的……用哪種方式更有利于小區(qū)的長治久安?（4）b女士拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費用的理由是否成立?為什么?

答案

一.單選題

1.a

2.c 3.c

4.c

5.c

6.b

7.a

8.d

9.a

10.a

11.d

12.c

13.c

14.c

15.c 16.a 17.d 18.b

19.b

20.d 21.c

22.c

23.d 24.b 25.a 26.d 27.b

28.a

29.b 30.b 31.b 32.c

33.b

34.a

35.b 36.b

37.b

38.a

二.多選題