在日常的學(xué)習(xí)、工作、生活中，肯定對(duì)各類范文都很熟悉吧。寫范文的時(shí)候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？以下是我為大家搜集的優(yōu)質(zhì)范文，僅供參考，一起來看看吧
房地產(chǎn)形勢(shì)分析篇一
從目前房產(chǎn)銷售情況來看，國(guó)家房地產(chǎn)政策方面的影響是普遍的，所有房地產(chǎn)行業(yè)都受到大環(huán)境的制約，就7月份國(guó)家開始第三次市場(chǎng)調(diào)控，采取限價(jià)、限購(gòu)、限貸等措施、相應(yīng)減少了購(gòu)買量、銷售速度緩慢，如5月份開盤到第三次調(diào)控僅二個(gè)月的時(shí)間就售出95套，而7月份以來僅增加了10套，主要原因是老百姓對(duì)國(guó)家新政策的出臺(tái)還拿不準(zhǔn)、還報(bào)定出現(xiàn)大跌價(jià)的希望、都處在觀望和等待時(shí)期。
根據(jù)我公司近幾年的開發(fā)銷售情況來看，盡管國(guó)家政策幾經(jīng)調(diào)控、三線以上城市價(jià)格仍然處在小幅上升階段，并不影響房產(chǎn)的購(gòu)買力、樓盤空置率幾乎為零。足以說明市場(chǎng)的需求量還是有空間的，至于這個(gè)空間有多大則需要更近一步的市場(chǎng)調(diào)研和分析。據(jù)經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，至少近五年內(nèi)商品房住宅不會(huì)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，目前壓力全部都集中在二、三線城市。
我公司從“五一”開盤以來共銷售住宅樓105套，價(jià)值1975萬元，95%的業(yè)主交全款，而且80%的業(yè)主來源于招遠(yuǎn)本地區(qū)，只有20%的業(yè)主來源于外地。充分說明本地市場(chǎng)占有率是相當(dāng)高、潛力之大。也更進(jìn)一步說明我們的銷售力度不夠，由其在廣告宣傳方面做的不到位，對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)情況調(diào)查、研究缺乏，對(duì)服務(wù)區(qū)內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)、居民收人、均居住面積、周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和需求差別等，民需求量的分析還是存在問題的。所以，這種異?，F(xiàn)象也是暫時(shí)的，隨著土地、建筑材料、勞動(dòng)力等物價(jià)的不斷上漲，商品房成本上升，開發(fā)商資金壓力增大、負(fù)債就會(huì)聚增、利潤(rùn)空間減小，跌價(jià)的可能性很小，而在國(guó)家政策調(diào)控之下維持不再大幅上升可能性很大。目前就是國(guó)家調(diào)控這后的一個(gè)過渡時(shí)期有，通過我們公司的努力奮斗、在進(jìn)一步挖掘本地市場(chǎng)的同時(shí)大力開發(fā)外地市場(chǎng)，樹立信心，爭(zhēng)取在二期開盤前把一期的280套全部銷售。招遠(yuǎn)海景房才剛剛開始，在招遠(yuǎn)政府的關(guān)懷和支持下、通往海濱的 高速工路為我們海景房的客戶已經(jīng)鋪上了一條綠色通道，海濱花園正大規(guī)模的施工建設(shè)中，短短幾年內(nèi)我們的海景房就會(huì)初建規(guī)模，配套齊全，未來市場(chǎng)前景不是樂觀的。
項(xiàng)目工程總造價(jià)：30000萬元
2010年完成工程總造價(jià)：2160萬元
2011年完成工程總造價(jià)：7400萬元
預(yù)計(jì)2012年完成工程總總造價(jià)：15000萬元
設(shè)計(jì)總戶數(shù)：4200套
預(yù)售戶數(shù)：410套
其中全額交款（含按揭）1975萬元105戶
建筑總面積：34778平方米
按市場(chǎng)價(jià)格銷售收入：10250萬元
2011年實(shí)際銷售收入（與交稅相對(duì)應(yīng)）11399845元
預(yù)計(jì)2012年實(shí)現(xiàn)銷售收入：8000萬元
房地產(chǎn)形勢(shì)分析篇二
房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，項(xiàng)目遍地開花，投資（含投機(jī)）購(gòu)房盛行，消費(fèi)者追漲購(gòu)買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長(zhǎng)沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正值有史以來最紅火也是最瘋狂時(shí)期。
從2005年“國(guó)八條”算起，到后來的“國(guó)六條”、限制外資政策、增
加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、國(guó)土資源部的39號(hào)令（236號(hào)文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。無疑，2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很關(guān)鍵的一年。
宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行
2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。
但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮使得市場(chǎng)的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域增多。
正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長(zhǎng)沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。
不過，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢(shì)，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對(duì)熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。
國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號(hào)令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對(duì)未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。
毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。
在長(zhǎng)沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個(gè)別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長(zhǎng)沙高端房地產(chǎn)市場(chǎng)還將加大，高檔住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢(shì)在全國(guó)各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場(chǎng)相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，可能面臨更大的市場(chǎng)壓力。
同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場(chǎng)體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。并加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場(chǎng)健康運(yùn)行。
保障性住房開發(fā)規(guī)模增加
目前，在長(zhǎng)沙已經(jīng)在全國(guó)成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會(huì)在全國(guó)其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。
2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對(duì)比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對(duì)理性。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購(gòu)、惜購(gòu)等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。
高度賣方市場(chǎng)將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng)或相對(duì)均衡市場(chǎng)。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競(jìng)爭(zhēng)激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對(duì)改變。
政府一方面嚴(yán)格控制高端市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場(chǎng)，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。
在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。
項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。
房?jī)r(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房?jī)r(jià)將可能較大幅度下降。
因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更
房地產(chǎn)形勢(shì)分析篇三
2018年房地產(chǎn)形勢(shì)分析
米宅米宅大漁
2017年已進(jìn)入了傳說中的金九，然而，樓市的春天似乎并沒有如約而來。
開發(fā)商捂盤待售相機(jī)而動(dòng)，二手房多空對(duì)峙難分勝負(fù)，越來越多的城市加入限購(gòu)軍團(tuán)，政府又一口氣打包推出了租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、集體用地可入市租賃等政策，要給中低收入者一個(gè)說法。
經(jīng)過多年來多空和政府的三方角力，今天的樓市已然脫離了經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，呈現(xiàn)出一派無人看懂的混沌氣象。
形勢(shì)如此復(fù)雜，2018，房?jī)r(jià)究竟是漲，是跌？
不說廢話，先上結(jié)論。
2018年，樓市繼續(xù)上漲的概率極大，不確定的只是幅度。
依據(jù)是什么？
我們不必去看gdp增長(zhǎng)數(shù)值、廣義貨幣m2增速、新增貸款數(shù)量、央行存款準(zhǔn)備金率調(diào)整、城市樓盤去化率、人口遷徒地圖、小學(xué)生增長(zhǎng)比例等等專業(yè)數(shù)據(jù)，這些變量組合在一起千變?nèi)f化，會(huì)衍生無數(shù)的可能性。我們只看一點(diǎn)，當(dāng)下的人們對(duì)樓市必漲的信心到底有多強(qiáng)大。
1、信心比黃金更重要
人們一旦對(duì)某件事情建立起了堅(jiān)定的信心，這股力量會(huì)是摧枯拉朽的。
經(jīng)過十多年的樓市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全國(guó)普漲，空軍基本全部陣亡，多軍已經(jīng)一統(tǒng)天下，樓市短期震蕩，長(zhǎng)期看漲目前已是絕大多數(shù)人的共識(shí)。
這是十多年血與淚的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)積累下來的國(guó)人共識(shí)，想在三五年內(nèi)徹底扭轉(zhuǎn)基本是不可能的，所以，2018，樓市看漲基本面不會(huì)有大的變化。
記得十多年前，經(jīng)常有“專家”告訴人們，家庭存款應(yīng)該分為三個(gè)部分，銀行儲(chǔ)蓄、股票、黃金各占三分之一。當(dāng)初信了這些專家忽悠把手里的錢投到這三個(gè)地方的人，估計(jì)今天腸子都悔青了。
今天的我們，既不信任黃金，更不信任股票，也不會(huì)讓錢乖乖地躺在銀行睡覺。
至于期貨、基金、債券、外匯、收藏等多種理財(cái)方式，經(jīng)過多年的市場(chǎng)檢驗(yàn)，收益高的風(fēng)險(xiǎn)高，風(fēng)險(xiǎn)小的收益低，都已成為了小眾市場(chǎng)，人們堅(jiān)定地把全部身家都投向一個(gè)方向——樓市。收益高而風(fēng)險(xiǎn)小，多年來屢試不爽。
2、現(xiàn)在已是多軍的天下 如果說十年前的溫州炒房團(tuán)名動(dòng)天下，那今天的炒房軍團(tuán)規(guī)模之大遠(yuǎn)勝當(dāng)年的十倍百倍，2016年一線、二線、強(qiáng)三線的房?jī)r(jià)如大水漫灌，輪番炒作，每座城市都留下了炒房大軍的身影。
當(dāng)下一線，二線，環(huán)京，環(huán)滬，環(huán)深，幾乎所有的熱點(diǎn)城市全部限購(gòu)，但炒房團(tuán)時(shí)刻在伺機(jī)而動(dòng)。目前，重慶是炒房團(tuán)重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域，重慶房?jī)r(jià)由于多年來供應(yīng)了大量住宅用地及房產(chǎn)稅等原因，價(jià)格一直在低位徘徊。
自去年年底被熱炒開始，到目前重慶的房?jī)r(jià)已上漲60%-80%，均價(jià)1-2萬元，由于暫未實(shí)行限購(gòu)，目前重慶已成為炒房團(tuán)的福地，雖然有巨大的賣盤，但在強(qiáng)大的購(gòu)買力面前，重慶房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)步起飛。
近日，長(zhǎng)沙和濟(jì)南也羞答答地撕開了限購(gòu)的口子，炒房團(tuán)立刻聞風(fēng)而動(dòng)，成群結(jié)隊(duì)飛赴更有潛力的長(zhǎng)沙掃盤。
在眾多的炒家中，有實(shí)力雄厚一擲千金的豪客，也有靠信用卡、小額貸湊出首付的屌絲青年。
也許有人會(huì)指責(zé)炒房客，認(rèn)為他們所到之處如蝗蟲過境，推高房?jī)r(jià)，讓產(chǎn)業(yè)脫實(shí)就虛，可是，我們應(yīng)該清醒地看到，人的本性就是趨利避害，追逐利益是人之天性。
哪里有利益，哪里就有投機(jī)，炒房客并非是高房?jī)r(jià)的始作俑者，他們只是追隨這波時(shí)代大潮分得一杯羹罷了。捫心自問，如果是你，有資金，有機(jī)遇，只需要轉(zhuǎn)手買賣兩套房子，就能獲得工作數(shù)十年的收益，你，會(huì)拒絕嗎？
3、政府與多軍的角力
目前，炒房客數(shù)量之多，實(shí)力之強(qiáng)，已到了政府不得不認(rèn)真對(duì)待的地步。
再說政府近期推出的各項(xiàng)新政。
租售同權(quán)目的在于鼓勵(lì)人們以租房替代買房，提升租房者權(quán)益；
共有產(chǎn)權(quán)則是給中等收入人群一個(gè)七折買房的機(jī)會(huì)，政府入股，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享；
集體用地入市租賃的目的在于擴(kuò)大租賃市場(chǎng)，降低租房?jī)r(jià)格，市場(chǎng)上可供出租的房源多了，也會(huì)牽制房?jī)r(jià)。
這些新政都能看出政府的用心良苦，確實(shí)希望拉住房?jī)r(jià)這匹脫僵的野馬，千萬別再像去年那樣瘋漲了，一旦崩盤后果不堪設(shè)想。
租售同權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)的利弊之前有很多人已經(jīng)分析過，在這里，我想重點(diǎn)說一說農(nóng)村集體用地建租賃房入市的政策。
中國(guó)有沒有城市有大量的集體用地用來建租賃房的先例，有，這就是深圳。
4、談?wù)勆钲诘男‘a(chǎn)權(quán)房
大家都知道，今天的深圳是在一個(gè)小漁村的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，深圳政府早年建設(shè)用地征用的多是農(nóng)業(yè)用地，保留村民集體用地。
因此，直到今天，深圳市中心和市郊仍然存在著大量的集體用地，歸屬各個(gè)村的村民所有，這就是著名的城中村。
目前，深圳仍是林立的高樓大廈和綠地公園包圍著眾多城中村的城建模式，弊端嚴(yán)重，卻積重難返。
而早在九十年代，隨著外來人口不斷涌入深圳，就開始有腦子活絡(luò)的村民在自家集體用地上修建小樓，一般是六到九層，做成小面積的單間、一居或兩居用來出租。
當(dāng)先期修建農(nóng)民樓的人獲得豐厚收益之后，大量的村民開始投入這項(xiàng)一本萬利的生意，或者借貸，或者招人入股，或者村委牽頭統(tǒng)一建設(shè)。
隨著一棟棟農(nóng)民樓拔地而起，到2000年后，深圳關(guān)內(nèi)的城中村集體用地已被農(nóng)民房完全占據(jù)。
這些農(nóng)民樓施工水平差，千樓千面，樓間距極窄，居住環(huán)境惡劣，俗稱為握手樓。大量農(nóng)民房的出現(xiàn)，嚴(yán)重影響了深圳的市容市貌。但同時(shí)，也提供給了深圳中低收入階層廉價(jià)租房的機(jī)會(huì)，農(nóng)民房的租金大約是商品房的1/2左右，低廉的租金讓大量低收入階層有了留在這個(gè)城市的機(jī)會(huì)。
直到今天，深圳關(guān)外的農(nóng)民房建設(shè)仍然屢禁不止，在龍華、坂田、沙井、布吉等等地段，街道兩側(cè)全是密密麻麻的農(nóng)民房，其數(shù)量之多，分布之廣讓人觸目驚心。而近幾年興建的農(nóng)民房已經(jīng)向高層電梯房和小區(qū)化發(fā)展。
目前，深圳的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占到全部住房的60%左右，數(shù)量之巨堪稱全國(guó)之冠。
如此眾多的小產(chǎn)權(quán)房除少量用來交易外，大部分用于出租，且出租率極高，可以說，深圳早就深入貫徹了中央這一政策，大量的廉租房入市拉低租金牽制房?jī)r(jià)，但是效果如何呢？大家看今天深圳的房?jī)r(jià)便一目了然。
資源天然分布是不均衡的，而且，一旦獲得了資源的城市或地段，便具備了先發(fā)優(yōu)勢(shì)，會(huì)吸引更多的資源不斷流入，就如水從高處往低處流一樣自然而隨意。
反之，如果想把資源引入不發(fā)達(dá)的地區(qū)，就如同要把水從低處往高處引一樣吃力而收效甚微，為什么西部大開發(fā)投入了巨大的人力物力卻不成功，就是此理。
中國(guó)城市化的進(jìn)程仍在繼續(xù)，大量人口流入大城市就如水從高處向低處流一樣無法阻攔，無論興建多少廉租房，經(jīng)適房都會(huì)被迅速填滿，直至這個(gè)城市再也無法建設(shè)更多房屋、容納更多人口為止。5、2018，讓子彈飛一會(huì)兒
一葉落而知天下秋，總結(jié)過往亦可預(yù)知未來。
讓我們回顧一下2002年以后十幾年的房?jī)r(jià)波動(dòng)，可以看出，房?jī)r(jià)走勢(shì)大致處于三到四年一輪回的模式，即微漲--大漲—微跌—橫盤—聚勢(shì)—盤整上攻—重新大漲這樣一個(gè)流程。
而且，每次上漲并非全國(guó)普漲，基本都是一線城市領(lǐng)漲，再蔓延至二線城市，最后再波及到三四線城市，漲幅也是逐漸減弱。2006、2009、2012、2016（包括2017上半年）都是大漲年，其他年則是盤整年或小漲年，但總體一定是螺旋上升的趨勢(shì)，因?yàn)樨泿藕臀飪r(jià)的增長(zhǎng)都是不可逆的。
但近幾年，即使同屬一線城市，樓市上漲周期也開始出現(xiàn)分化，2015年，深圳最先一波領(lǐng)漲，16年上半年上海接力，下半年再到北京，17年3月，隨著政策不斷加碼，一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)跌，但部分二線城市仍處在按下葫蘆浮起瓢的態(tài)勢(shì)中。
梳理過往，便可以預(yù)知未來，2018年將會(huì)是盤整微漲之年，樓市上漲基本面不變，17年過熱的城市會(huì)在18年蟄伏消化過高的漲幅。說說一線，北京現(xiàn)在距年初最高價(jià)跌幅10%左右，郊縣跌得更多，目前處在多空對(duì)峙的狀態(tài)，但多軍正在逐漸聚集勢(shì)能，18年盤整可能性極大，上海情況類似。
但值得警惕的是深圳，深圳最近一波大漲自2015年4月起至2016年3月，所有房?jī)r(jià)翻倍，然后是一年多的微跌與盤整。
在這期間，多頭不斷上攻，兩次收復(fù)失地，又兩次遭遇新政打壓，但到今天，深圳房?jī)r(jià)已頑強(qiáng)站回歷史最高位，且上漲預(yù)期明顯。
如果沒有更多有力政策打壓，2018年深圳很可能是最先啟動(dòng)的城市。
2018年，雖然沒有了空軍，但政府是多軍最大的敵人，政府可以容忍房?jī)r(jià)不漲或微漲，但絕對(duì)不會(huì)容忍再來一個(gè)大漲之年。
一旦有這樣的預(yù)期，是否會(huì)有更重磅的政策炸彈推出，比如首套房80%首付，二套房全款；或者是買入五到十年內(nèi)禁止賣出；或者是一個(gè)家庭限買一套房，社保資格提升至八年，都不是沒有可能的，就如同北京對(duì)商住的一招絕殺。
而且，2018年，確實(shí)看不到大漲的機(jī)會(huì)，所以，不論你是不是多軍，我都勸你，2018，不妨讓子彈飛一會(huì)兒。
(米宅米宅)
房地產(chǎn)形勢(shì)分析篇四
2015房地產(chǎn)形勢(shì)分析與建議
2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)
2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)了較大變化，認(rèn)清2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的特點(diǎn)和原因，將有助于準(zhǔn)確判斷2015年乃至“十三五”時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變動(dòng)趨勢(shì)。
一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯放緩。2014年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資86601億元，同比名義增長(zhǎng)11.9%，增速較2013年同期回落8.5個(gè)百分點(diǎn)，較2014年上半年低2.2個(gè)百分點(diǎn)。2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速是1999年以來最低的一年，也是自1999年以來第一次出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)3年低于20%。
二是房屋新開工面積開始下降，基本確認(rèn)2013年成為中國(guó)房屋新開工面積的峰值點(diǎn)。2014年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積164705萬平方米，同比下降9.0%;其中，住宅新開工面積114637萬平方米，同比下降13.1%。根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房在1.0套左右，即房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程看，在戶均住房套數(shù)達(dá)到1.0套左右時(shí)將出現(xiàn)新開工面積的峰值。因此2014年房屋新開工面積的下降固然有短期調(diào)控政策影響的因素，但更重要的是表明中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段已發(fā)生變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩、房屋新開工面積下降都是符合規(guī)律的，也是正常的。
三是商品房銷售面積和銷售額雙雙下降，但總體仍處于歷史高位。2014年1-11月，商品房銷售面積10.2億平方米，同比下降8.2%;商品房銷售額64481億元，同比下降7.8%。商品房銷售面積和銷售額雙雙下降主要受2014年前三季度銀行貸款利率提高及商業(yè)銀行更加謹(jǐn)慎地發(fā)放住房貸款影響。2014年1-11月在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金中，個(gè)人按揭貸款為12130億元，較2013年同期下降了4.2%。個(gè)人按揭貸款的減少必然帶來商品房銷售面積和銷售額的下降。根據(jù)中國(guó)人民銀行2014年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，2014年9月個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為6.96%，比3月上升0.26個(gè)百分點(diǎn)，比2013年12 月上升0.43個(gè)百分點(diǎn)。由于居民購(gòu)買住房大都需要借助銀行信貸的支持，必然影響到購(gòu)房人的支付能力。2014年9月底以來，隨著住房金融政策調(diào)整以及大多數(shù)實(shí)行限購(gòu)的城市調(diào)整了限購(gòu)政策，商品房銷售情況開始出現(xiàn)一些回暖跡象。雖然2014年商品房銷售面積和銷售額都較2013年減少，但2014年的商品房銷售面積和銷售額仍處在有史以來的第二高位，僅低于2013年。
四是大中城市新建商品住宅價(jià)格小幅下降，但全國(guó)商品房銷售均價(jià)總體與2013年持平。2014年11月全國(guó)70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有67個(gè)，持平的城市有3個(gè);價(jià)格同比下降的城市有68個(gè)，上漲的城市有2個(gè)，降幅最大的為9.9%，大部分城市降幅在3%以內(nèi)。從全國(guó)來看，1-11月全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)為5955元/平方米，2013年同期上漲0.3%。
2015年房地產(chǎn)形勢(shì)判斷
房地產(chǎn)市場(chǎng)是受政策影響較大的市場(chǎng)。如果金融、土地、稅收和住房保障政策不發(fā)生重大變化，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)回落，銷售情況將好于2014年，全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)將高于2014年。需要關(guān)注的是，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段已發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)將不再呈同向變動(dòng)趨勢(shì)。
2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)回落。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況是決定短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資形勢(shì)的最主要因素。2014年，由于商品房銷售面積和銷售額雙雙下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，庫存增加。2014年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比增長(zhǎng)0.6%，到位資金增速不僅是1998年以來最低的，而且持續(xù)低于10%的時(shí)間也是自1998年以來最長(zhǎng)的一次。到位資金增長(zhǎng)情況是后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的領(lǐng)先指標(biāo)，目前到位資金的低增速預(yù)示著2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)回落。由于2014年商品房銷售下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售面積持續(xù)增加。2014年11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米，比2013年同期增加12989萬平方米。商品房待售面積高企也將抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的后續(xù)投資能力。從中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡、局部過剩，借鑒日本、德國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速正處于正常的回落階段。綜合判斷，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)回落，房屋新開工面積也將繼續(xù)下降。
2015年房地產(chǎn)銷售情況將好于2014年。2014年9月29日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，并調(diào)整了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，對(duì)正常的改善型需求也可參照首套房的信貸政策。2014年11月22日，中國(guó)人民銀行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，其中中長(zhǎng)期貸款利率由6.55%下降到6.15%。住房信貸政策的調(diào)整將明顯降低居民的購(gòu)房成本，特別是將釋放數(shù)量最為龐大的有改善意愿、有支付能力的改善型需求?？紤]到2014年大部分城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降，而居民收入仍保持較快增速，即居民的住房支付能力在相對(duì)提高。由于目前物價(jià)水平處在低位，2015年存貸款利率仍有下調(diào)空間，如果貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，將會(huì)進(jìn)一步提高購(gòu)房人的支付能力。綜合判斷，2015年房地產(chǎn)銷售情況將好于2014年。
2015年房?jī)r(jià)將企穩(wěn)回升。市場(chǎng)供求狀況和住房支付能力是決定房?jī)r(jià)波動(dòng)情況的兩個(gè)最主要因素。供不應(yīng)求將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，供過于求將抑制房?jī)r(jià)上漲乃至出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的情況，近年來鄂爾多斯等部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)下行其根源就在于出現(xiàn)明顯的供給過剩問題。住房支付能力主要取決于房?jī)r(jià)收入比和住房金融政策，其中住房金融政策、特別是利率政策的變化對(duì)房?jī)r(jià)短期波動(dòng)影響尤為顯著。從市場(chǎng)供求關(guān)系看，目前市場(chǎng)仍處于去庫存階段，但隨著銷售逐漸好轉(zhuǎn)以及住房新開工面積的下降，預(yù)計(jì)到2015年三季度前后庫存有望回到相對(duì)正常的水平。從房?jī)r(jià)收入比的變化情況看，1998年到2013年中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比均值為8.97倍，其中1998年最高，為10.8倍，2013年最低，為7.6倍。這表明雖然1998年以來房?jī)r(jià)名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。2014年全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)與2013年基本持平，而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，這意味著2014年全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比將低于2013年，處于1998年以來的最低水平?？紤]到貸款利率下調(diào)和對(duì)改善型需求的信貸支持將提高購(gòu)房人的支付能力，預(yù)計(jì)2015年全國(guó)新建商品住宅銷售均價(jià)將企穩(wěn)回升，特別是下半年開始漲幅將有所加大。
進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策的建議
由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、局部過剩，需要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化，適時(shí)調(diào)整完善房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
1.更加重視實(shí)行中性的住房金融政策。住房金融政策的變化是住房市場(chǎng)短期波動(dòng)的首要原因，美國(guó)、日本等經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅都與住房金融政策、特別是利率政策的調(diào)整直接相關(guān)。2015年要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，必須吸取美國(guó)、日本等經(jīng)濟(jì)體住房金融政策方面的教訓(xùn)，盡可能保持住房金融政策基本穩(wěn)定。建議實(shí)行中性的住房金融政策，可實(shí)行住房首付和貸款利率反向調(diào)整，如在貸款利率下調(diào)時(shí)，適當(dāng)上調(diào)首付比例，防止因利率政策調(diào)整造成購(gòu)房人支付能力發(fā)生重大變化，造成市場(chǎng)需求和房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。由于居民購(gòu)買住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要統(tǒng)籌考慮鼓勵(lì)自住、抑制投機(jī)和防范風(fēng)險(xiǎn)三方面的目標(biāo)。為此，金融政策既要適應(yīng)居民通過多次換購(gòu)住房不斷改善居住條件的需求，也要防止濫用住房金融支持進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
2.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收體系。一是調(diào)整稅收政策的目標(biāo)，將稅收政策回歸到籌集財(cái)稅收入等根本目標(biāo)，不在將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策工具。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論已經(jīng)證明，在其他條件不變的情況下，交易環(huán)節(jié)征稅的結(jié)果是價(jià)格上升和交易量下降。從典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)稅收政策的效果看，房產(chǎn)稅既未起到穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行的作用，也無法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。例如，美國(guó)早在1792年就開始征收房產(chǎn)稅，日本、香港的房地產(chǎn)稅收體系也相對(duì)健全，但這些經(jīng)濟(jì)體都經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫和泡沫的破滅。因此，完善房地產(chǎn)稅收政策的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)放在完善稅制、籌集財(cái)政收入等方面，而不宜將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策選擇。從這個(gè)目標(biāo)出發(fā)，及時(shí)總結(jié)和穩(wěn)妥推進(jìn)個(gè)人住房的房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
二是大幅降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)梯度消費(fèi)。目前中國(guó)住房交易環(huán)節(jié)征收的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅等各項(xiàng)稅費(fèi)已接近成交價(jià)格的10%，交易成本過高，極大抑制了居民換購(gòu)住房的需求，既不利于居民樹立梯度消費(fèi)的理念，也不利于增加二手房的市場(chǎng)供應(yīng)，無法充分發(fā)揮存量房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。建議大幅降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，可將營(yíng)業(yè)稅的收取年限從5年減為2年或取消二手房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，取消個(gè)人所得稅，適當(dāng)降低契稅稅率。隨著住房總量規(guī)模的不斷擴(kuò)大，完善有利于居民持續(xù)換購(gòu)住房的稅收等方面政策，不僅有利于不斷提高居民居住水平，而且居民換購(gòu)住房會(huì)對(duì)房產(chǎn)中介、建材、家具、家電、裝修等相關(guān)行業(yè)形成較大的帶動(dòng)作用，這也會(huì)在一定程度上對(duì)沖房地產(chǎn)投資增速正?；芈涞挠绊?。
3.各地要根據(jù)存量住房狀況和人口總量、結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)，合理確定新增住房供應(yīng)規(guī)模。由于住房市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，未來不應(yīng)過多強(qiáng)調(diào)加快住房建設(shè)這一目標(biāo)，而應(yīng)重視根據(jù)人口總量和結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)以及住房市場(chǎng)供求狀況，合理確定新增住房規(guī)模，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)供求總體平衡和平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)住房新增供應(yīng)量過大和去庫存周期過長(zhǎng)的城市，建議嚴(yán)控新增住房用地規(guī)模，通過減少土地供應(yīng)量逐步解決部分城市供應(yīng)量過大問題，防止產(chǎn)能過剩問題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。
4.進(jìn)一步完善住房保障政策。2008年以來，中國(guó)開始大規(guī)模實(shí)施城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)。繼“十一五”全國(guó)開工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1600多萬套、累計(jì)解決近2200萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房問題以后，“十二五”又提出建設(shè)保障性安居工程3600萬套的任務(wù)目標(biāo)，以及2013年-2017年1000萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)。經(jīng)過2008年以來保障房的大規(guī)模建設(shè)，中國(guó)實(shí)物型保障房的比重已接近20%。考慮到住房總量不足的矛盾已基本解決，建議進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化住房保障供應(yīng)體系，逐步提高貨幣補(bǔ)貼在住房保障方式中的比例，在“十二五”集中、大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的基礎(chǔ)上，將住房保障方式逐步從實(shí)物建房為主轉(zhuǎn)向以貨幣補(bǔ)貼為主，多種保障方式相互補(bǔ)充，逐步推動(dòng)住房保障方式轉(zhuǎn)型。
（作者為國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)）
房地產(chǎn)形勢(shì)分析篇五
xx市1—5月份房地產(chǎn)
市場(chǎng)形勢(shì)分析
一、1-5月房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況
今年以來，我市狠抓重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，著力推進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策調(diào)控更加嚴(yán)格，刺激性政策減退，我市房地產(chǎn)業(yè)面臨資金困難、土地、勞動(dòng)力成本上升等一系列問題，對(duì)我市房地產(chǎn)銷售平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生一定影響。
（一）1-5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)情況
房地產(chǎn)銷售情況：1-5月份，我市房?jī)r(jià)總體繼續(xù)回落。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目共59個(gè)。2012年1-5月份，銷售住宅869套;商品房銷售面積85244.59平方米；商品房銷售額30733萬元。其中商品房銷售平均價(jià)格多層為2600元左右，小高層為2800元左右，高層為3100元左右(該統(tǒng)計(jì)數(shù)字未含“兩改造”項(xiàng)目)，具體情況如下：
xx市1—5月份商品房銷售統(tǒng)計(jì)表
銷售呈減緩態(tài)勢(shì)。主要原因：房地產(chǎn)調(diào)控政策效果進(jìn)一步正在深化。
1-5月，房地產(chǎn)新開工面積376390平方米，商品房和商品住宅新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)10個(gè)，投資總規(guī)模556320萬元;房地產(chǎn)施工面積 1420810平方米，商品房和商品住宅在建項(xiàng)目個(gè)數(shù)41個(gè)。
（二）1-5月份以來房地產(chǎn)購(gòu)置土地面積情況
房地產(chǎn)開發(fā)商今年購(gòu)置土地的宗數(shù)5宗，面積160畝。資金總額1521萬元。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金來源情況
房地產(chǎn)企業(yè)資金來源為自籌資金。通過銀行貸款、商品房預(yù)算款、自有資金等方式籌資。面臨的主要問題：受國(guó)家政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)貸款難，融資難。企業(yè)尋求擔(dān)保困難。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)效益情況
大多數(shù)開發(fā)商反映，房地產(chǎn)企業(yè)效益與前幾年同期相比，呈現(xiàn)不景氣，低迷的狀態(tài)。
二、存在的主要問題及原因
（一）國(guó)家宏觀調(diào)控制約。受限購(gòu)、首付比例提高、國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)影響企業(yè)投資信心等調(diào)控政策的影響。2012年1—5月房地產(chǎn)市場(chǎng)較去年發(fā)展出現(xiàn)低迷狀況，開工普遍放緩，我市有些房地產(chǎn)已竣工兩期，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。
（二）資金鏈中斷。近來，受非法集資的影響，開發(fā)商資金鏈中斷，部分房地產(chǎn)企業(yè)已停工。
（三）銷售形勢(shì)不景氣。2011年是城建三年大提升的第一年，發(fā)展勢(shì)頭猛。投資旺盛，大量的開發(fā)商到xx市開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，出現(xiàn)了商品房一定的過剩。我市很多商品房由多
層變?yōu)楦邔樱邔拥拈_發(fā)成本高，銷售價(jià)格相對(duì)高。致使剛性需求者無經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買。
三、下步房地產(chǎn)走勢(shì)分析
我市商品房有發(fā)展的潛力和機(jī)遇。一是目前我們處于城建三年大提升的第二年，規(guī)劃建設(shè)正在加強(qiáng)，投資需求旺盛，具有保持增長(zhǎng)的潛力。二是全市上下謀發(fā)展的積極性高。近幾年，全市形成了抓重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的高潮。各地實(shí)現(xiàn)較快發(fā)展的決心大，上項(xiàng)目的積極性高。三是近期國(guó)家放貸政策放松，銀行存款準(zhǔn)備金率下降0.5%，將有利于商品房的銷售，帶動(dòng)開發(fā)商的資金流轉(zhuǎn)。
綜合而言，抑制房?jī)r(jià)上漲與支撐房?jī)r(jià)的諸多因素并存，預(yù)計(jì)房產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)在政策調(diào)控下難以快速上漲，小幅回落概率較大。
