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房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的意義 中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展趨勢篇一
1、資產(chǎn)證券化的定義
資產(chǎn)證券化（assetsecuritization），一般是指將原始權(quán)益人/發(fā)起人不易流通的存量資產(chǎn)或可預(yù)見的未來收入構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為資本市場可銷售和流通的金融產(chǎn)品的過程，是一種以資產(chǎn)信用為支持的，重新包裝現(xiàn)金流的高級(jí)投資銀行技術(shù)（repackage the cash flow into the tradable securities），屬于以資產(chǎn)信用為支持的直接融資模式。破產(chǎn)隔離、有限追索是傳統(tǒng)資產(chǎn)證券化的主要法律目標(biāo)。
2、資產(chǎn)證券化的重要性
資產(chǎn)證券化被認(rèn)為是“優(yōu)化金融資源配置、用好增量、盤活存量”的重要手段，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要作用，對資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)而言，是一種新的融資手段、一種資產(chǎn)管理的高級(jí)手段、一種風(fēng)險(xiǎn)管理的新工具。
3、中國資產(chǎn)證券化的操作模式概述
目前，中國資產(chǎn)證券化主要有如下四種操作模式：（1）銀監(jiān)會(huì)、中國人民銀行審批監(jiān)管的信貸資產(chǎn)證券化；（2）證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的證券公司、基金子公司資產(chǎn)證券化（資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）；（3）在中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)注冊的資產(chǎn)支持票據(jù)（abn）；（4）保監(jiān)會(huì)監(jiān)管的項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃。
二、信貸資產(chǎn)證券化的操作模式
1、信貸資產(chǎn)證券化概述
信貸資產(chǎn)證券化是指在中國境內(nèi)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券，以該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。目前，發(fā)起機(jī)構(gòu)范圍已逐漸擴(kuò)展至商業(yè)銀行、政策性銀行、外資法人銀行、財(cái)務(wù)公司、城市信用社、農(nóng)村信用社、郵儲(chǔ)銀行、金融資產(chǎn)管理公司、企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司、汽車金融公司、金融租賃公司及銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的其他金融機(jī)構(gòu)。
2、信貸資產(chǎn)證券化備案制改革的監(jiān)管趨勢
我們了解到，監(jiān)管部門召開了關(guān)于“信貸資產(chǎn)證券化由審批制改為備案制”的會(huì)議，擬推行信貸資產(chǎn)證券化的備案制改革，即發(fā)起機(jī)構(gòu)在取得資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)資格后，在產(chǎn)品發(fā)行前采取逐筆備案制。我們相信這個(gè)制度的推出，將有利于信貸資產(chǎn)證券化的擴(kuò)大試點(diǎn)。
3、在銀行間債券市場實(shí)施的信貸資產(chǎn)證券化 信貸資產(chǎn)證券化的基本交易結(jié)構(gòu)圖如下：
4、在交易所市場實(shí)施的信貸資產(chǎn)證券化 2014年6月23日，平安銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)的“平安銀行1號(hào)小額消費(fèi)貸款資產(chǎn)支持證券”在上海證券交易所上市發(fā)行，成為第一單在交易所發(fā)行的信貸資產(chǎn)支持證券，劉柏榮律師團(tuán)隊(duì)作為該項(xiàng)目法律顧問提供了全程法律服務(wù)。在交易所市場實(shí)施信貸資產(chǎn)證券化，需特別關(guān)注法律依據(jù)、審批流程、登記托管等相關(guān)節(jié)點(diǎn)問題。
5、抵/質(zhì)押資產(chǎn)入池的法律解決方案
長期以來，由于辦理抵/質(zhì)押變更登記的操作性問題，除個(gè)人住房抵押貸款證券化（rmbs）項(xiàng)目外，一般較少選擇抵/質(zhì)押擔(dān)保貸款入池。經(jīng)過對立法、司法方面的深入調(diào)研，認(rèn)為在主債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，即使不辦理抵/質(zhì)押權(quán)變更登記，抵/質(zhì)押權(quán)隨主債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，同時(shí)提出在信貸資產(chǎn)證券化項(xiàng)目中，可采取“權(quán)利完善事件發(fā)生”后再行辦理抵/質(zhì)押權(quán)變更/轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的方案，且以該方案操作的相關(guān)證券化項(xiàng)目已經(jīng)取得了相應(yīng)監(jiān)管部門的審批。這對于擴(kuò)大基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍、保護(hù)投資者利益有很大推動(dòng)作用。
三、證券公司、基金子公司資產(chǎn)證券化的操作模式
1、證監(jiān)會(huì)關(guān)于資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的最新監(jiān)管趨勢
2014年2月份，根據(jù)國務(wù)院、證監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，取消證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)及相應(yīng)的審批。近期，中國證監(jiān)會(huì)已制定《資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》（征求意見稿）、《資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)信息披露指引》（征求意見稿），正在特定范圍內(nèi)征求立法建議。據(jù)了解，根據(jù)征求意見稿的規(guī)定，證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的證券公司、基金子公司資產(chǎn)證券化或?qū)⒂蓪徟聘臑閭浒钢?，并?shí)施負(fù)面清單管理。
2、證券公司、基金子公司資產(chǎn)證券化的基本交易結(jié)構(gòu)
據(jù)了解，相較于之前規(guī)定，前述征求意見稿對證券公司資產(chǎn)證券化的核心法律關(guān)系沒有實(shí)質(zhì)性調(diào)整。結(jié)合前期規(guī)定與項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，證券公司實(shí)施的資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)如下：
3、資產(chǎn)支持證券持有人與計(jì)劃管理人的法律關(guān)系
在證券公司資產(chǎn)證券化中，將資產(chǎn)支持證券持有人與計(jì)劃管理人（證券公司）之間認(rèn)定為《合同法》項(xiàng)下的委托代理法律關(guān)系，投資者按份共有專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)，不違反現(xiàn)有法律規(guī)定，但存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。但是，由于分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)監(jiān)管的法律規(guī)定，尚不能將二者之間的法律關(guān)系直接認(rèn)定為信托法律關(guān)系?？蓪⒍咧g認(rèn)定為廣義的委托法律關(guān)系，在具體交易文件準(zhǔn)備中，按照信托制度進(jìn)行設(shè)計(jì)，不明確為《合同法》項(xiàng)下的委托代理關(guān)系，則可為與后續(xù)立法的銜接留下空間。
4、典型案例：中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃
2014年中信證券發(fā)起設(shè)立“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，將所募集資金通過非公募基金最終運(yùn)用于持有北京、深圳中信證券大廈（“物業(yè)”）的兩個(gè)項(xiàng)目公司，并以物業(yè)租金、處置收益等現(xiàn)金流作為資產(chǎn)支持證券償付支持，通過普通分配、處置分配、份額分配的方式向投資者分配投資收益。在將來監(jiān)管政策允許的情況下，該項(xiàng)目將轉(zhuǎn)為真正意義上的公募reits（房地產(chǎn)信托投資基金）。
四、項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃的操作模式
1、項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃的最新監(jiān)管規(guī)則
2014年7月28日，中國保監(jiān)會(huì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管部發(fā)布《項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃試點(diǎn)業(yè)務(wù)監(jiān)管口徑》(資金部函〔2014〕197號(hào))，對項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃業(yè)務(wù)作了明確規(guī)定。業(yè)內(nèi)認(rèn)為項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃將成為保監(jiān)會(huì)監(jiān)管的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的特殊目的載體。該監(jiān)管口徑對項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃的交易結(jié)構(gòu)、破產(chǎn)隔離機(jī)制、托管機(jī)制、現(xiàn)金流歸集、受益憑證的評級(jí)作了詳細(xì)規(guī)定，并明確基礎(chǔ)資產(chǎn)包括：信貸資產(chǎn)、金融租賃應(yīng)收款、每年獲得固定分配的收益且對本金回收和上述收益分配設(shè)置信用增級(jí)措施的股權(quán)資產(chǎn)。
2、項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃的基本交易結(jié)構(gòu)圖
五、資產(chǎn)支持票據(jù)（abn）的操作模式
根據(jù)《銀行間債券市場非金融企業(yè)資產(chǎn)支持票據(jù)指引》，資產(chǎn)支持票據(jù)實(shí)行在中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)（“交易商協(xié)會(huì)”）注冊制發(fā)行。目前，已有15只資產(chǎn)支持票據(jù)（abn）產(chǎn)品成功在交易商協(xié)會(huì)獲得注冊。abn可分為抵/質(zhì)押型abn、信托型abn兩種類型。其中，抵/質(zhì)押型abn中，基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)行人無法實(shí)現(xiàn)完全的破產(chǎn)隔離。
2012年10月，中倫與信托公司、會(huì)計(jì)、評級(jí)、銀行等金融機(jī)構(gòu)在北京共同舉行了“信托型abn國際閉門研討會(huì)”，形成了信托型abn的成熟方案并獲得交易商協(xié)會(huì)認(rèn)可。信托型abn的核心是“一票兩權(quán)”，兩權(quán)是指“投資者因認(rèn)購abn而享有信托受益權(quán)、投資者對發(fā)行人的債權(quán)”，兩種權(quán)利價(jià)值具有可調(diào)整性。信托型abn的最大優(yōu)勢在于能夠?qū)崿F(xiàn)a類信托受益權(quán)的破產(chǎn)隔離與有限追索、具有雙信用支持，能夠提高債項(xiàng)信用評級(jí)從而降低企業(yè)的融資成本。
六、租賃資產(chǎn)、小貸資產(chǎn)證券化的操作模式
1、租賃資產(chǎn)證券化的操作模式探討
根據(jù)監(jiān)管體系的劃分，租賃資產(chǎn)分為商務(wù)部主管的租賃公司、銀監(jiān)會(huì)主管的金融租賃公司的租賃資產(chǎn)兩種類型，并可探討不同資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)模式。
商務(wù)部主管的租賃公司之租賃資產(chǎn)證券化，可探討以下兩種模式：（1）證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的證券公司、基金子公司的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃模式；（2）在銀行間市場交易商協(xié)會(huì)注冊的資產(chǎn)支持票據(jù)（abn）模式。
銀監(jiān)會(huì)主管的金融租賃公司之租賃資產(chǎn)證券化，可探討以下兩種模式：（1）銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的單spt模式的租賃資產(chǎn)證券（參照信貸資產(chǎn)證券化的模式）；（2）保監(jiān)會(huì)監(jiān)管的項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃模式的租賃資產(chǎn)證券化。
2、小貸資產(chǎn)證券化的操作模式探討
目前，小貸公司主要受各地方政府金融辦的監(jiān)管，小貸公司的貸款債權(quán)不屬于銀監(jiān)會(huì)主管的信貸資產(chǎn)。小貸資產(chǎn)證券化可探討如下三類操作模式：
（1）通過證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的證券公司、基金子公司資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃實(shí)施的小貸證券化；（2）通過在交易商協(xié)會(huì)注冊abn實(shí)施的小貸證券化；（3）通過保監(jiān)會(huì)監(jiān)管的項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃實(shí)施的小貸證券化。
七、中國法律環(huán)境下循環(huán)購買結(jié)構(gòu)的解決方案
循環(huán)購買結(jié)構(gòu)是資產(chǎn)證券化較為復(fù)雜的交易設(shè)計(jì)，在中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則項(xiàng)下，資產(chǎn)證券化采用循環(huán)購買結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)資產(chǎn)的會(huì)計(jì)“出表”是一直以來的難題。2013年7月，中倫與高偉紳律師事務(wù)所聯(lián)合多家業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)，召開了關(guān)于資產(chǎn)證券化監(jiān)管資本與循環(huán)購買結(jié)構(gòu)下“出表”問題的國際研討會(huì)，對英國信用卡證券化中的主信托結(jié)構(gòu)作了深入分析。目前，為實(shí)現(xiàn)與循環(huán)購買結(jié)構(gòu)下資產(chǎn)“出表”的相同效果，提出信用卡證券化“一次審批、多次設(shè)信托、多次發(fā)行”交易結(jié)構(gòu)構(gòu)想，并通過spt模式選擇在銀行間債券市場或交易所直接發(fā)行資產(chǎn)支持證券。
八、資產(chǎn)證券化中的流動(dòng)性支持、信用増級(jí)的基本模式探討
流動(dòng)性支持、信用增級(jí)是資產(chǎn)證券化的重要難點(diǎn)，也是保障投資者利益的重要措施。流動(dòng)性支持的主要目的是解決基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流回收與資產(chǎn)支持證券本息償付暫時(shí)不匹配引發(fā)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而信用增級(jí)是對資產(chǎn)證券化交易的信用保護(hù)，二者核心區(qū)別在于前者不對因資產(chǎn)池中產(chǎn)生的任何損失（如信用風(fēng)險(xiǎn)損失）導(dǎo)致的現(xiàn)金流短缺提供支持，后者優(yōu)先承擔(dān)或補(bǔ)償因資產(chǎn)池中產(chǎn)生的任何損失導(dǎo)致的現(xiàn)金流短缺。
1、資產(chǎn)證券化中的流動(dòng)性支持方案
目前，在資產(chǎn)證券化中可探討如下三種流動(dòng)性支持方案：（1）現(xiàn)金流截取方案；（2）發(fā)行特別資產(chǎn)支持證券方案；（3）第三方流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持的方案。
2、資產(chǎn)證券化中的信用增級(jí)方案
信用增級(jí)分為內(nèi)部信用増級(jí)、外部信用增級(jí)兩大類。其中，內(nèi)部信用増級(jí)主要包括：（1）超額抵押方案；（2）資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)方案；（3）現(xiàn)金抵押賬戶方案；（4）利差賬戶方案。
外部信用增級(jí)可探討基礎(chǔ)資產(chǎn)端、spv端、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品端等不同交易環(huán)節(jié)項(xiàng)下的方案，即：（1）在基礎(chǔ)資產(chǎn)端可探討全額擔(dān)保、最高額擔(dān)保的信用増級(jí)方案；（2）在spv端可探討風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)買賣、信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋合約、差額支付承諾及其他風(fēng)險(xiǎn)保障安排；（3）在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品端可探討信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、特定情形下受讓資產(chǎn)支持證券等方案。
3、融資性擔(dān)保公司、信托公司為資產(chǎn)證券化提供流動(dòng)性支持、信用增級(jí)的探討 隨著信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機(jī)構(gòu)向城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行的拓展，對資產(chǎn)支持證券的發(fā)行與投資者權(quán)益保障而言，流動(dòng)性支持、信用增級(jí)愈加重要。同時(shí)，近年來融資性擔(dān)保公司發(fā)展迅速，探討融資性擔(dān)保公司參與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)有重要的意義，相應(yīng)監(jiān)管部門與行業(yè)協(xié)會(huì)正在作積極推進(jìn)。另外，探討信托公司為資產(chǎn)證券化提供流動(dòng)性支持、信用增級(jí)的方案，對于豐富流動(dòng)性支持、信用增級(jí)措施富有啟發(fā)意義。
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的意義 中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展趨勢篇二
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化全解析
資產(chǎn)證券化獨(dú)樹一幟地降低融資成本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)功能與資金需求量大，與重資產(chǎn)情形普遍的房地產(chǎn)行業(yè)有著天然的結(jié)合優(yōu)勢。隨著中國資產(chǎn)證券化市場的蓬勃發(fā)展，除了傳統(tǒng)的cmbs/rmbs/reits等交易外，包括“購房尾款資產(chǎn)證券化”、“物業(yè)管理收入資產(chǎn)證券化”等創(chuàng)新資產(chǎn)證券化交易也在蓬勃興起。第一部分：要點(diǎn)梳理
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的資本架構(gòu)選擇
權(quán)益型reits的交易結(jié)構(gòu)
1.為什么用不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金?
對賣方而言
可能是售價(jià)最大化的一種方式(更廣泛的投資者來源)可能比私人銷售, 或者其它上市形式更有吸引力 ? 對投資者而言
復(fù)制直接投資不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益(通常意味著稅項(xiàng)直接穿透至投資者進(jìn)行計(jì)算)投資具有流動(dòng)性
可能允許投資者接觸到多元化的投資組合(以此降低風(fēng)險(xiǎn))? ? 推進(jìn)市場發(fā)展
基金使得大規(guī)?！百Y本池”的形成, 從而進(jìn)一步推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的需求 2.以s-reits為例(1)s－reits 整體架構(gòu)
(2)境內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)控制權(quán)的跨境轉(zhuǎn)移的方式
? 房地產(chǎn)信托投資基金reits(real estate investment trust)通過發(fā)行收益憑證匯集眾多投資者的資金, 由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理, 主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn), 在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以?
?
?
? 派息的方式分配給投資人, 從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益;
reits通常采取公司制或者契約制(基金或信托)的形式, 通過證券化的形式, 將流動(dòng)性較差的房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的reits份額, 提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力, 提高了資金利用效率。
權(quán)益型reits(equity reits)：擁有并經(jīng)營收益型房地產(chǎn), 并提供物業(yè)管理服務(wù), 主要收入來源為出租房地產(chǎn)獲得的租金, 是reit的主導(dǎo)類型;
抵押型reits(mortgage reits)：直接向房地產(chǎn)所有者或開發(fā)商提供抵押信貸, 或者通過購買抵押貸款支持證券間接提供融資, 其主要收入來源為貸款利息, 因此抵押型reit資產(chǎn)組合的價(jià)值受利率影響比較大;
混合型reits(hybrid reits)：既擁有并經(jīng)營房地產(chǎn), 又向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商提供資金, 是上述兩種類型的混合。
的上市要求
(注：在分紅時(shí), 托管基金的凈收入是在單位信托證券持有者的名下被征稅的, 而不是在托管基金的名下被征稅。)香港
? 第一家以人民幣計(jì)價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(惠賢產(chǎn)業(yè)信托)在在香港上市 新加坡
? ? ? 作為亞洲不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的樞紐 23家不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金
3家合式證券信托基金(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金, 與不動(dòng)產(chǎn)信托基金的組合)
4家不動(dòng)產(chǎn)信托基金 澳大利亞 ? 歷史悠久的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金市場 ? 全球第二大不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金市場 ?
證券化交易結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇
證券化交易法律問題
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)
? ? ? ?
? ? ? ? 1.資產(chǎn)歸集
實(shí)際特定原始權(quán)益人與歸集原始權(quán)益人;權(quán)利轉(zhuǎn)讓與權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓;價(jià)款支付與所有權(quán)保留;以及 通知與權(quán)利完善。2.循環(huán)購買
基礎(chǔ)資產(chǎn)的期限與贖回;循環(huán)購買的范圍與標(biāo)準(zhǔn);
設(shè)定循環(huán)期與購買終止事件, 以及
循環(huán)購買與相關(guān)分配的協(xié)調(diào)(留存金額不低于累積贖回金額減去累計(jì)循環(huán)購買金額)。3.利率調(diào)整
上調(diào)和下調(diào)的基點(diǎn)范圍(一般為下浮200基點(diǎn)至上浮100基點(diǎn)區(qū)間內(nèi));
調(diào)整期間(一般為第3年和第5年);以及
取得差額支付承諾人、擔(dān)保人和次級(jí)投資人的書面同意。4.回售贖回
回售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)(一般在第3年和第5年);? ? ?
? ? ? ? 首次回售行權(quán)的先決條件(一般為利率調(diào)整);
贖回的時(shí)間節(jié)點(diǎn)(一般在第3年和第5年);以及
首次贖回行權(quán)的先決條件與第二次贖回行權(quán)的觸發(fā)條件(本金規(guī)模降低到一定比例, 一般為50%)。5.信用增級(jí)
差額支付承諾;境內(nèi)擔(dān)保;境外擔(dān)保;
維好承諾;以及 流動(dòng)性支持。第二部分：實(shí)例分析 ? ? ? ? ?
購房尾款資產(chǎn)證券化操作要點(diǎn)及案例解析
1.交易步驟
專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立: 認(rèn)購人與管理人簽訂《認(rèn)購協(xié)議將認(rèn)購資金以專項(xiàng)資產(chǎn)管理方式委托管理人管理, 管理人設(shè)立并管理專項(xiàng)計(jì)劃，認(rèn)購人取得資產(chǎn)支持證券, 成為資產(chǎn)支持證券持有人。
基礎(chǔ)資產(chǎn)認(rèn)購: 管理人以認(rèn)購資金向原始權(quán)益人購買基礎(chǔ)資產(chǎn)?；A(chǔ)資產(chǎn)即指基礎(chǔ)資產(chǎn)清單所列的由原始權(quán)益人在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日、循環(huán)購買日轉(zhuǎn)讓給管理人的、原始權(quán)益人依據(jù)購房合同自基準(zhǔn)日起對購房人享有的要求其支付購房款償還所對應(yīng)的債權(quán)和其他權(quán)利;
基礎(chǔ)資產(chǎn)管理: 管理人委托原始權(quán)益人作為資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu), 對基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行管理, 包括但不限于現(xiàn)金流回款的資金管理、現(xiàn)金流回款情況的查詢和報(bào)告、購房合同的管理、資料保管等;
基礎(chǔ)資產(chǎn)收益分配: 資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)在每個(gè)應(yīng)收賬款歸集日將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金劃入專項(xiàng)計(jì)劃賬戶, 并將該現(xiàn)金流回款與原始權(quán)益人的自有財(cái)產(chǎn)、原始權(quán)益人持有或管理的其他財(cái)產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分并分別記賬;
增信措施: 維好承諾人出具《維好承諾函》，承諾其在知曉原始權(quán)益人于承諾期間內(nèi)任何時(shí)候確定其流動(dòng)資產(chǎn)將不足以如期履行其在任何專項(xiàng)計(jì)劃文件項(xiàng)下的支付義務(wù)后, 以一切適當(dāng)方式為其提供足夠資金如期履行其在專項(xiàng)計(jì)劃文件項(xiàng)下的有關(guān)支付義務(wù)。2.按揭定性問題
? ? ?
? ?
? ? 基礎(chǔ)資產(chǎn)定性為債權(quán)
債務(wù)人定位為購房人而非按揭銀行 按揭無法落實(shí)的回購 3.開發(fā)貸銀行監(jiān)管問題
債權(quán)的歸屬
監(jiān)管安排的相對性 4.公司資質(zhì)
開發(fā)公司和項(xiàng)目本身的相關(guān)資質(zhì)
進(jìn)行銷售所需的相關(guān)證照(如預(yù)售許可證)
5.合同性質(zhì)
雙務(wù)合同的履約 權(quán)利完善
6.基礎(chǔ)資產(chǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)實(shí)例
基礎(chǔ)資產(chǎn)對應(yīng)的全部購房合同適用法律為中國法律, 且在中國法律項(xiàng)下均合法有效, 并構(gòu)成相關(guān)購房人在購房合同項(xiàng)下合法、有效和有約束力的義務(wù), 原始權(quán)益人(無論其自身作為購房合同一方或通過《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓合同》受讓方式取得相關(guān)權(quán)利)可根據(jù)其條款向購房人主張權(quán)利;
截止至基準(zhǔn)日, 項(xiàng)目公司已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的任一份購房合同項(xiàng)下應(yīng)盡義務(wù);? ?
?
?
購房合同中的購房人系依據(jù)中國法律在中國境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織, 且未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁;? 原始權(quán)益人合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn), 且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán);
? 基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進(jìn)行合法有效的轉(zhuǎn)讓, 且無需取得委托人或其他第三方的同意;? ? 購房人在購房合同項(xiàng)下不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項(xiàng)的權(quán)利(為避免歧義, 前述扣減或減免應(yīng)付款項(xiàng)的權(quán)利不包括購房人享有因房屋實(shí)際面積誤差而享有對實(shí)際購房款扣減的權(quán)利);以及 ? 基礎(chǔ)資產(chǎn)不涉及訴訟、仲裁、執(zhí)行、破產(chǎn)程序或被強(qiáng)制執(zhí)行司法程序。
物業(yè)費(fèi)收益權(quán)資產(chǎn)證券化操作要點(diǎn)及案例解析
1.交易步驟 ? 原始權(quán)益人受讓基礎(chǔ)資產(chǎn): 原始權(quán)益人與物業(yè)服務(wù)提供方簽署《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，受讓各物業(yè)服務(wù)提供方特定期間內(nèi)依據(jù)物業(yè)合同對業(yè)主或開發(fā)商所享有的物業(yè)費(fèi)債權(quán)與前述債權(quán)相關(guān)的其他附屬權(quán)利(如有);
? 專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立: 認(rèn)購人與管理人簽訂《認(rèn)購協(xié)議》，將認(rèn)購資金以專項(xiàng)資產(chǎn)管理方式委托管理人管理, 管理人設(shè)立并管理專項(xiàng)計(jì)劃，認(rèn)購人取得資產(chǎn)支持證券，成為資產(chǎn)支持證券持有人;
專項(xiàng)計(jì)劃認(rèn)購基礎(chǔ)資產(chǎn): 管理人以資產(chǎn)支持證券持有人交付的認(rèn)購資金向原始權(quán)益人購買基礎(chǔ)資產(chǎn);
? 物業(yè)收益歸集與分配: 專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間內(nèi)每個(gè)物業(yè)費(fèi)歸集日，各物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)將相當(dāng)于必備金額的基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流歸集至資金歸集賬戶，由資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)將資金劃付給專項(xiàng)計(jì)劃托管賬戶;
? 不合格資產(chǎn)贖回與循環(huán)購買: 原始權(quán)益人對不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)予以贖回的情形下，原始權(quán)益人向管理人持續(xù)提供符合合格標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)資產(chǎn)，由管理? 人以專項(xiàng)計(jì)劃賬戶項(xiàng)下資金作為對價(jià)于循環(huán)購買日持續(xù)買入符合合格標(biāo)準(zhǔn)的新增基礎(chǔ)資產(chǎn)。
2.公司資質(zhì)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)劃分為三級(jí)資質(zhì), 不同資質(zhì)要求對應(yīng)不同物業(yè)管理項(xiàng)目范圍。3.合同性質(zhì)
作為雙務(wù)合同, 需要考慮物業(yè)公司的履約情況, 并結(jié)合合格標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定與回購設(shè)定進(jìn)行綜合優(yōu)化。4.合同期限
物業(yè)合同期限一般無法覆蓋計(jì)劃的期限, 故需要通過正確界定基礎(chǔ)資產(chǎn)性質(zhì)和設(shè)計(jì)循環(huán)購買機(jī)制進(jìn)行解決。5.特殊類型的合同
前物業(yè)管理合同/業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同/案場物業(yè)管理合同 6.收費(fèi)類型
包干制 vs.酬金制
7.基礎(chǔ)資產(chǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)實(shí)例 ? 基礎(chǔ)資產(chǎn)對應(yīng)的全部物業(yè)合同適用法律為中國法律, 且在中國法律項(xiàng)下均合法有效, 并構(gòu)成相關(guān)物業(yè)合同委托人在物業(yè)合同項(xiàng)下合法、有效和有約束力的義務(wù), 原始權(quán)益人(通過《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以受讓方式取得相關(guān)權(quán)利)可根據(jù)其條款向物業(yè)合同委托人主張權(quán)利;
? 物業(yè)合同提供方已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的任一份物業(yè)合同項(xiàng)下應(yīng)盡義務(wù);
? 同一物業(yè)合同項(xiàng)下物業(yè)合同付款義務(wù)人自初始基準(zhǔn)日之后應(yīng)支付的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、停車管理服務(wù)費(fèi)用(如有)、逾期繳納滯納金(如有)、違約金(如有)、損害賠償金(如有)以及物業(yè)合同項(xiàng)下其他應(yīng)由物業(yè)合同付款義務(wù)人支付的款項(xiàng)須全部計(jì)入資產(chǎn)池(為避免疑義, 物業(yè)合同付款義務(wù)人初始基準(zhǔn)日以前應(yīng)付未付的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、停車管理服務(wù)費(fèi)用(如有)、逾期繳納滯納金(如有)、違約金(如有)、損害賠償金(如有)以及物業(yè)合同項(xiàng)下其他應(yīng)由物業(yè)合同付款義務(wù)人支付的款項(xiàng)但在初始基準(zhǔn)日之后完成支付的, 不屬于基礎(chǔ)資產(chǎn)。);
? 物業(yè)合同委托人系依據(jù)中國法律在中國境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織, 且未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁;
? 原始權(quán)益人合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn), 且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán);
? 基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進(jìn)行合法有效的轉(zhuǎn)讓, 且無需取得物業(yè)合同委托人或其他第三方的同意;
? 基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的任一份物業(yè)合同項(xiàng)下的到期物業(yè)費(fèi)最新一年的繳費(fèi)率均已到達(dá)【x】%;? 在物業(yè)合同項(xiàng)下付款義務(wù)人在物業(yè)合同項(xiàng)下不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項(xiàng)的權(quán)利;
? 基礎(chǔ)資產(chǎn)不涉及未決的訴訟、仲裁、執(zhí)行、破產(chǎn)程序或被強(qiáng)制執(zhí)行司法程序。
類reits資產(chǎn)證券化操作要點(diǎn)及案例解析
1.交易步驟
資產(chǎn)重組：原始權(quán)益人設(shè)項(xiàng)目公司分別持有相關(guān)目標(biāo)資產(chǎn)。
專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃設(shè)立募集：認(rèn)購人與計(jì)劃管理人簽訂《認(rèn)購協(xié)議》, 將認(rèn)購資金以專項(xiàng)資產(chǎn)管理方式委托計(jì)劃管理人管理, 計(jì)劃管理人設(shè)立并管理專項(xiàng)計(jì)劃, 認(rèn)購人取得資產(chǎn)支持證券, 成為資產(chǎn)支持證券持有人。
私募基金設(shè)立募集：基金管理人非公開募集資金設(shè)立非公募基金, 原始權(quán)益人向非公募基金出資, 認(rèn)繳非公募基金的全部基金份額。
股權(quán)收購和委托貸款：私募基金設(shè)立后, 基金管理人收購原始權(quán)益人持有項(xiàng)目公司的100%股權(quán), 同時(shí)給項(xiàng)目發(fā)放委托貸款(包括優(yōu)先債和次級(jí)債), 且將持有的優(yōu)先債的利息收益權(quán)通過實(shí)物分配方式轉(zhuǎn)讓至原始權(quán)益人。私募基金份額及債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓：計(jì)劃管理人根據(jù)專項(xiàng)計(jì)劃文件的約定, 以自己的名義, 代表專項(xiàng)計(jì)劃的利益, 與原始權(quán)益人簽訂債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議, 受讓原始權(quán)益人所擁有的債權(quán)收益權(quán)以及私募投資基金份額。2.項(xiàng)目重組
項(xiàng)目公司分立
經(jīng)營性物業(yè)貸的償還 契約式基金引入 資本弱化的股債結(jié)構(gòu) spv的設(shè)立
吸收合并(正向/反向)登記操作 ? ? ? ? ? ? ?
3.項(xiàng)目控制 ? 物業(yè)抵押 ? 主租賃安排
? ltv/dscr
類cmbs資產(chǎn)證券化操作要點(diǎn)及案例解析
1.交易步驟
資金信托設(shè)立： 委托人將貨幣資金委托設(shè)立資金信托, 從而持有信托受益權(quán);
發(fā)放信托貸款：資金信托向項(xiàng)目公司發(fā)放信托貸款;設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃計(jì)劃：計(jì)劃管理人設(shè)立信托受益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，募集資金以認(rèn)購委托人持有的信托受益權(quán);
信托收益分配至專項(xiàng)計(jì)劃：專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間, 資金信托在每月收到項(xiàng)目公司支付的貸款本息后，將當(dāng)月收到的信托貸款本息扣除當(dāng)期必要的費(fèi)用后全部分配給信托受益人，也即專項(xiàng)計(jì)劃;
專項(xiàng)計(jì)劃收益分配至資產(chǎn)支持證券持有人：計(jì)劃管理人向托管銀行發(fā)出分配指令, 托管銀行根據(jù)分配指令, 將相應(yīng)資金劃撥至登記托管機(jī)構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券本金和預(yù)期收益。在每個(gè)兌付日, 在支付完畢專項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)納稅負(fù)、當(dāng)期管理費(fèi)、托管費(fèi)和其他專項(xiàng)計(jì)劃費(fèi)用以及當(dāng)期優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券預(yù)期收益和本金后, 將剩余資金之50%支付給次級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人。2.作為抵押品的商用物業(yè)
? ? ?
? ? ? ? ? 已完工的物業(yè)
能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流
具有良好的運(yùn)營紀(jì)錄（合理的維護(hù)成本和穩(wěn)定的收入)3.商用物業(yè)抵押貸款
利息支付能為物業(yè)的租金收入所覆蓋
通過再融資到期一次還本
其他擔(dān)保措施, 如股權(quán)質(zhì)押、收租權(quán)力讓渡和現(xiàn)金流控制等
dscr（債務(wù)覆蓋比率）保障
ltv（貸款與抵押物業(yè)價(jià)值比率）保障 4.嫁接信托的其他作用
構(gòu)建穩(wěn)定現(xiàn)金流符合清單要求 一定程度弱化基礎(chǔ)資產(chǎn)瑕疵 更好地構(gòu)建破產(chǎn)隔離 制造擔(dān)保受體 ? ? ? ?
跨境cmbs資產(chǎn)證券化操作要點(diǎn)及案例解析
萬達(dá)cmbs略
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的意義 中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展趨勢篇三
篇一：(企業(yè))資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(專項(xiàng))申報(bào)材料目錄及內(nèi)容要點(diǎn) 資產(chǎn)證券化產(chǎn)品申報(bào)材料目錄及內(nèi)容要點(diǎn)
一、資產(chǎn)支持受益憑證（以下簡稱受益憑證或憑證）募集申請書
（一）設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、發(fā)行資產(chǎn)支持受益憑證的申請
（二）證券公司現(xiàn)有客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)開展情況（業(yè)務(wù)規(guī)模、組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)的合規(guī)性、存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)等）的說明及對不規(guī)范業(yè)務(wù)（如有）的清理規(guī)范計(jì)劃
（三）擬設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃（以下簡稱專項(xiàng)計(jì)劃或計(jì)劃）的基本情況
1、專項(xiàng)計(jì)劃的簡要情況
2、原始權(quán)益人、管理人等關(guān)聯(lián)當(dāng)事人持有憑證的特別安排
3、計(jì)劃的創(chuàng)新介紹
（四）計(jì)劃管理人、托管人管理、托管擬設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃已獲得內(nèi)部授權(quán)批準(zhǔn)，并已取得相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)或自律組織的業(yè)務(wù)資格認(rèn)可的說明（并提供有關(guān)批準(zhǔn)、授權(quán)或其他證明文件）
（五）受益憑證募集申請人承諾（申報(bào)材料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、合規(guī)，申報(bào)材料原件和復(fù)印件內(nèi)容一致）
（六）計(jì)劃主要當(dāng)事人的關(guān)聯(lián)關(guān)系：管理人、原始權(quán)益人、擔(dān)保人、托管人、推廣人之間存在的關(guān)聯(lián)關(guān)系及一年內(nèi)相關(guān)業(yè)務(wù)往來
（七）計(jì)劃管理人關(guān)于專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃運(yùn)作中防范利益沖突和風(fēng)險(xiǎn)控制措施的特別說明
1、開展專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程
2、防范可能出現(xiàn)的利益沖突的制度和措施
3、合規(guī)檢查
4、開展專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度
（八）附件一：托管機(jī)構(gòu)關(guān)于“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”托管運(yùn)作中利益沖突防范和風(fēng)險(xiǎn)控制措施的特別說明
1、辦理專項(xiàng)資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)的內(nèi)部授權(quán)安排和業(yè)務(wù)分工
2、技術(shù)系統(tǒng)情況
3、計(jì)劃資產(chǎn)和賬戶管理制度
4、托管結(jié)算業(yè)務(wù)操作流程和對管理人的監(jiān)督、復(fù)核程序
二、資產(chǎn)支持受益憑證募集說明書
（一）重要提示
（二）釋義
（三）專項(xiàng)計(jì)劃簡介
（四）專項(xiàng)計(jì)劃的參與
1、計(jì)劃的推廣期
2、推廣方式
3、參與原則
4、最低參與金額
5、投資者的基本要求
6、參與方式
7、參與手續(xù)
8、資金的接收、存放
9、計(jì)劃管理人參與計(jì)劃的特比安排
10、參與費(fèi)用
（五）專項(xiàng)計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)與計(jì)劃當(dāng)事人簡介
1、交易結(jié)構(gòu)介紹
2、交易結(jié)構(gòu)圖
3、計(jì)劃各方當(dāng)事人簡介（各當(dāng)事人均需指定專人負(fù)責(zé)，并提供聯(lián)系電話）。
（六）專項(xiàng)計(jì)劃資金托管
（七）基礎(chǔ)資產(chǎn)
1、原始權(quán)益人經(jīng)營狀況（包括但不限于概況、近3年主要財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表摘要等）
2、基礎(chǔ)資產(chǎn)（基本情況、權(quán)利限制、歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)金流預(yù)測、壓力測試（如有）等）
3、與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)安排（如供電安排、租賃安排等）
4、與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)合同的主要條款
5、基礎(chǔ)資產(chǎn)的買賣（原始權(quán)益人的承諾、各方的權(quán)利義務(wù)等）
6、基礎(chǔ)資產(chǎn)的擔(dān)保（擔(dān)保人、擔(dān)保方式、擔(dān)保責(zé)任、啟動(dòng)擔(dān)保的方式、擔(dān)保人的償付能力）或者其他信用增資方式
（八）專項(xiàng)計(jì)劃的資產(chǎn)管理
1、資產(chǎn)的構(gòu)成
2、資產(chǎn)的管理（包括但不限于現(xiàn)金流的收入劃轉(zhuǎn)、相應(yīng)的現(xiàn)金流程圖、擔(dān)保人的償付能力）或者其他信用增級(jí)方式
3、資金的再投資
（九）專項(xiàng)計(jì)劃的費(fèi)用
（十）專項(xiàng)計(jì)劃資金的分配
1、現(xiàn)金流分配
2、現(xiàn)金流分配順序
3、賬戶管理：包括正常現(xiàn)金流分配下的賬戶管理和啟動(dòng)擔(dān)保支持下的現(xiàn)金流賬戶管理
（十一）專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立、終止等事項(xiàng)
1、專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立
2、專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立失敗
3、專項(xiàng)計(jì)劃的展期
4、專項(xiàng)計(jì)劃的終止和清算
（十二）各期資產(chǎn)支持受益憑證概況（分期表述）
1、資產(chǎn)支持受益憑證名稱
2、計(jì)劃管理人
3、擔(dān)保機(jī)構(gòu)
4、規(guī)模
5、發(fā)行方式
6、面值
7、產(chǎn)品期限和預(yù)期收益率
8、預(yù)期支付額的賠付方式
9、投資的基礎(chǔ)資產(chǎn)
10、重要時(shí)間：包括繳款截止日、計(jì)劃設(shè)立日、權(quán)益登記日、到期日、兌付日
11、信用級(jí)別
（十三）資產(chǎn)支持受益憑證的登記及轉(zhuǎn)讓
（十四）當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)
（十五）資產(chǎn)支持受益憑證持有人大會(huì)（十六）法律及監(jiān)管環(huán)境概要
1、為委托理財(cái)概述
2、證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的主要法律依據(jù)
3、證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)涉及的主要法律關(guān)系
1、專項(xiàng)計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)因素
2、相應(yīng)的緩解措施
3、風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)（十八）稅務(wù)事項(xiàng)（十九）信息披露 1．定期信息披露
計(jì)劃存續(xù)期間，計(jì)劃管理人應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行信息披露：（1）資產(chǎn)管理報(bào)告（2）托管報(bào)告
（3）跟蹤信用評級(jí)報(bào)告（4）審計(jì)報(bào)告（5）收益分配報(bào)告（6）其他定期報(bào)告
2、臨時(shí)信息披露
計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)，如果發(fā)生下列可能對計(jì)劃份額持有人權(quán)益產(chǎn)生重大影響的事篇二：資產(chǎn)證券化申報(bào)材料審查要點(diǎn)
資產(chǎn)證券化產(chǎn)品申報(bào)材料目錄及內(nèi)容要點(diǎn)
一、資產(chǎn)支持受益憑證（以下簡稱受益憑證或憑證）募集申請書
（一）設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、發(fā)行資產(chǎn)支持受益憑證的申請
（二）證券公司現(xiàn)有客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)開展情況（業(yè)務(wù)規(guī)模、組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)的合規(guī)性、存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)等）的說明及對不規(guī)范業(yè)務(wù)（如有）的清理規(guī)范計(jì)劃
（三）擬設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃（以下簡稱專項(xiàng)計(jì)劃或計(jì)劃）的基本情況
1、專項(xiàng)計(jì)劃的簡要情況
2、原始權(quán)益人、管理人等關(guān)聯(lián)當(dāng)事人持有憑證的特別安排
3、計(jì)劃的創(chuàng)新介紹
（四）計(jì)劃管理人、托管人管理、托管擬設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃已獲得內(nèi)部授權(quán)批準(zhǔn)，并已取得相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)或自律組織的業(yè)務(wù)資格認(rèn)可的說明（并提供有關(guān)批準(zhǔn)、授權(quán)或其他證明文件）
（五）受益憑證募集申請人承諾（申報(bào)材料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、合規(guī)，申報(bào)材料原件和復(fù)印件內(nèi)容一致）
（六）計(jì)劃主要當(dāng)事人的關(guān)聯(lián)關(guān)系：管理人、原始權(quán)益人、擔(dān)保人、托管人、推廣人之間存在的關(guān)聯(lián)關(guān)系及一年內(nèi)相關(guān)業(yè)務(wù)往來
（七）計(jì)劃管理人關(guān)于專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃運(yùn)作中防范利益沖突和風(fēng)險(xiǎn)控制措施的特別說明
1、開展專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程
2、防范可能出現(xiàn)的利益沖突的制度和措施
3、合規(guī)檢查
4、開展專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度
（八）附件一：托管機(jī)構(gòu)關(guān)于“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”托管運(yùn)作中利益沖突防范和風(fēng)險(xiǎn)控制措施的特別說明
1、辦理專項(xiàng)資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)的內(nèi)部授權(quán)安排和業(yè)務(wù)分工
2、技術(shù)系統(tǒng)情況
3、計(jì)劃資產(chǎn)和賬戶管理制度
4、托管結(jié)算業(yè)務(wù)操作流程和對管理人的監(jiān)督、復(fù)核程序
二、資產(chǎn)支持受益憑證募集說明書
（一）重要提示
（二）釋義
（三）專項(xiàng)計(jì)劃簡介
（四）專項(xiàng)計(jì)劃的參與
1、計(jì)劃的推廣期
2、推廣方式
3、參與原則
4、最低參與金額
5、投資者的基本要求
6、參與方式
7、參與手續(xù)
8、資金的接收、存放
9、計(jì)劃管理人參與計(jì)劃的特比安排
10、參與費(fèi)用
（五）專項(xiàng)計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)與計(jì)劃當(dāng)事人簡介
1、交易結(jié)構(gòu)介紹
2、交易結(jié)構(gòu)圖
3、計(jì)劃各方當(dāng)事人簡介（各當(dāng)事人均需指定專人負(fù)責(zé)，并提供聯(lián)系電話）。
（六）專項(xiàng)計(jì)劃資金托管
（七）基礎(chǔ)資產(chǎn)
1、原始權(quán)益人經(jīng)營狀況（包括但不限于概況、近3年主要財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表摘要等）
2、基礎(chǔ)資產(chǎn)（基本情況、權(quán)利限制、歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)金流預(yù)測、壓力測試（如有）等）
3、與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)安排（如供電安排、租賃安排等）
4、與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)合同的主要條款
5、基礎(chǔ)資產(chǎn)的買賣（原始權(quán)益人的承諾、各方的權(quán)利義務(wù)等）
6、基礎(chǔ)資產(chǎn)的擔(dān)保（擔(dān)保人、擔(dān)保方式、擔(dān)保責(zé)任、啟動(dòng)擔(dān)保的方式、擔(dān)保人的償付能力）或者其他信用增資方式
（八）專項(xiàng)計(jì)劃的資產(chǎn)管理
1、資產(chǎn)的構(gòu)成
2、資產(chǎn)的管理（包括但不限于現(xiàn)金流的收入劃轉(zhuǎn)、相應(yīng)的現(xiàn)金流程圖、擔(dān)保人的償付能力）或者其他信用增級(jí)方式
3、資金的再投資
（九）專項(xiàng)計(jì)劃的費(fèi)用
（十）專項(xiàng)計(jì)劃資金的分配
1、現(xiàn)金流分配
2、現(xiàn)金流分配順序
3、賬戶管理：包括正常現(xiàn)金流分配下的賬戶管理和啟動(dòng)擔(dān)保支持下的現(xiàn)金流賬戶管理
（十一）專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立、終止等事項(xiàng)
1、專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立
2、專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立失敗
3、專項(xiàng)計(jì)劃的展期
4、專項(xiàng)計(jì)劃的終止和清算
（十二）各期資產(chǎn)支持受益憑證概況（分期表述）
1、資產(chǎn)支持受益憑證名稱
2、計(jì)劃管理人
3、擔(dān)保機(jī)構(gòu)
4、規(guī)模
5、發(fā)行方式
6、面值
7、產(chǎn)品期限和預(yù)期收益率
8、預(yù)期支付額的賠付方式
9、投資的基礎(chǔ)資產(chǎn)
10、重要時(shí)間：包括繳款截止日、計(jì)劃設(shè)立日、權(quán)益登記日、到期日、兌付日
11、信用級(jí)別
（十三）資產(chǎn)支持受益憑證的登記及轉(zhuǎn)讓
（十四）當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)
（十五）資產(chǎn)支持受益憑證持有人大會(huì)（十六）法律及監(jiān)管環(huán)境概要
1、為委托理財(cái)概述
2、證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的主要法律依據(jù)
3、證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)涉及的主要法律關(guān)系（十七）風(fēng)險(xiǎn)揭示、控制與承擔(dān)
1、專項(xiàng)計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)因素
2、相應(yīng)的緩解措施
3、風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)（十八）稅務(wù)事項(xiàng)（十九）信息披露 1．定期信息披露
計(jì)劃存續(xù)期間，計(jì)劃管理人應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行信息披露：（1）資產(chǎn)管理報(bào)告（2）托管報(bào)告
（3）跟蹤信用評級(jí)報(bào)告（4）審計(jì)報(bào)告（5）收益分配報(bào)告（6）其他定期報(bào)告
2、臨時(shí)信息披露
計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)，如果發(fā)生下列可能對計(jì)劃份額持有人權(quán)益產(chǎn)生重大影響的事篇三：(企業(yè))資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(專項(xiàng))申報(bào)材料目
資產(chǎn)證券化產(chǎn)品申報(bào)材料目錄及內(nèi)容要點(diǎn)
一、資產(chǎn)支持受益憑證（以下簡稱受益憑證或憑證）募集申請書
（一）設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、發(fā)行資產(chǎn)支持受益憑證是固定收益投資類品種，具體定義是指以特定的資產(chǎn)池（如信用貸款、企業(yè)應(yīng)收款、租賃收入等具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)類型）為支持發(fā)行證券，即abs。abs投資者獲得資金池未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流，最初擁有資產(chǎn)池的原始權(quán)益人通過abs出售資產(chǎn)，獲得資金的申請
（二）證券公司現(xiàn)有客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)開展情況（業(yè)務(wù)規(guī)模、組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)的合規(guī)性、存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)等）的說明及對不規(guī)范業(yè)務(wù)（如有）的清理規(guī)范計(jì)劃
（三）擬設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃（以下簡稱專項(xiàng)計(jì)劃或計(jì)劃）的基本情況
1、專項(xiàng)計(jì)劃的簡要情況
2、原始權(quán)益人、管理人等關(guān)聯(lián)當(dāng)事人持有憑證的特別安排
3、計(jì)劃的創(chuàng)新介紹
（四）計(jì)劃管理人、托管人管理、托管擬設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃已獲得內(nèi)部授權(quán)批準(zhǔn)，并已取得相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)或自律組織的業(yè)務(wù)資格認(rèn)可的說明（并提供有關(guān)批準(zhǔn)、授權(quán)或其他證明文件）
（五）受益憑證募集申請人承諾（申報(bào)材料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、合規(guī)，申報(bào)材料原件和復(fù)印件內(nèi)容一致）
（六）計(jì)劃主要當(dāng)事人的關(guān)聯(lián)關(guān)系：管理人、原始權(quán)益人、擔(dān)保人、托管人、推廣人之間存在的關(guān)聯(lián)關(guān)系及一年內(nèi)相關(guān)業(yè)務(wù)往來
（七）計(jì)劃管理人關(guān)于專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃運(yùn)作中防范利益沖突和風(fēng)險(xiǎn)控制措施的特別說明
1、開展專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程
2、防范可能出現(xiàn)的利益沖突的制度和措施
3、合規(guī)檢查
4、開展專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度
（八）附件一：托管機(jī)構(gòu)關(guān)于“專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”托管運(yùn)作中利益沖突防范和風(fēng)險(xiǎn)控制措施的特別說明
1、辦理專項(xiàng)資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)的內(nèi)部授權(quán)安排和業(yè)務(wù)分工
2、技術(shù)系統(tǒng)情況
3、計(jì)劃資產(chǎn)和賬戶管理制度
4、托管結(jié)算業(yè)務(wù)操作流程和對管理人的監(jiān)督、復(fù)核程序
二、資產(chǎn)支持受益憑證募集說明書
（一）重要提示
（二）釋義
（三）專項(xiàng)計(jì)劃簡介
（四）專項(xiàng)計(jì)劃的參與
1、計(jì)劃的推廣期
2、推廣方式
3、參與原則
4、最低參與金額
5、投資者的基本要求
6、參與方式
7、參與手續(xù)
8、資金的接收、存放
9、計(jì)劃管理人參與計(jì)劃的特比安排
10、參與費(fèi)用
（五）專項(xiàng)計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)與計(jì)劃當(dāng)事人簡介
1、交易結(jié)構(gòu)介紹
2、交易結(jié)構(gòu)圖
3、計(jì)劃各方當(dāng)事人簡介（各當(dāng)事人均需指定專人負(fù)責(zé)，并提供聯(lián)系電話）。
（六）專項(xiàng)計(jì)劃資金托管
（七）基礎(chǔ)資產(chǎn)
1、原始權(quán)益人經(jīng)營狀況（包括但不限于概況、近3年主要財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表摘要等）
2、基礎(chǔ)資產(chǎn)（基本情況、權(quán)利限制、歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)金流預(yù)測、壓力測試（如有）等）
3、與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)安排（如供電安排、租賃安排等）
4、與基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)合同的主要條款
5、基礎(chǔ)資產(chǎn)的買賣（原始權(quán)益人的承諾、各方的權(quán)利義務(wù)等）
6、基礎(chǔ)資產(chǎn)的擔(dān)保（擔(dān)保人、擔(dān)保方式、擔(dān)保責(zé)任、啟動(dòng)擔(dān)保的方式、擔(dān)保人的償付能力）或者其他信用增資方式
（八）專項(xiàng)計(jì)劃的資產(chǎn)管理
1、資產(chǎn)的構(gòu)成
2、資產(chǎn)的管理（包括但不限于現(xiàn)金流的收入劃轉(zhuǎn)、相應(yīng)的現(xiàn)金流程圖、擔(dān)保人的償付能力）或者其他信用增級(jí)方式
3、資金的再投資
（九）專項(xiàng)計(jì)劃的費(fèi)用
（十）專項(xiàng)計(jì)劃資金的分配
1、現(xiàn)金流分配
2、現(xiàn)金流分配順序
3、賬戶管理：包括正?，F(xiàn)金流分配下的賬戶管理和啟動(dòng)擔(dān)保支持下的現(xiàn)金流賬戶管理
（十一）專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立、終止等事項(xiàng)
1、專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立
2、專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)立失敗
3、專項(xiàng)計(jì)劃的展期
4、專項(xiàng)計(jì)劃的終止和清算
（十二）各期資產(chǎn)支持受益憑證概況（分期表述）
1、資產(chǎn)支持受益憑證名稱
2、計(jì)劃管理人
3、擔(dān)保機(jī)構(gòu)
4、規(guī)模
5、發(fā)行方式
6、面值
7、產(chǎn)品期限和預(yù)期收益率
8、預(yù)期支付額的賠付方式
9、投資的基礎(chǔ)資產(chǎn)
10、重要時(shí)間：包括繳款截止日、計(jì)劃設(shè)立日、權(quán)益登記日、到期日、兌付日
11、信用級(jí)別
（十三）資產(chǎn)支持受益憑證的登記及轉(zhuǎn)讓
（十四）當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)
（十五）資產(chǎn)支持受益憑證持有人大會(huì)（十六）法律及監(jiān)管環(huán)境概要
1、為委托理財(cái)概述
2、證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的主要法律依據(jù)
3、證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)涉及的主要法律關(guān)系（十七）風(fēng)險(xiǎn)揭示、控制與承擔(dān)
1、專項(xiàng)計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)因素
2、相應(yīng)的緩解措施
3、風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)（十八）稅務(wù)事項(xiàng)（十九）信息披露 1．定期信息披露
計(jì)劃存續(xù)期間，計(jì)劃管理人應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行信息披露：（1）資產(chǎn)管理報(bào)告（2）托管報(bào)告
（3）跟蹤信用評級(jí)報(bào)告（4）審計(jì)報(bào)告（5）收益分配報(bào)告（6）其他定期報(bào)告
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的意義 中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展趨勢篇四
試 題
一、單項(xiàng)選擇題
1.在交易的特殊目的實(shí)體需要合并或資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不能形成銷售（作為借款抵押）的情景下，資產(chǎn)證券化交易在法律形式上（），在會(huì)計(jì)上（）。
a.實(shí)現(xiàn)“真實(shí)銷售”，實(shí)現(xiàn)“出表”
b.實(shí)現(xiàn)“真實(shí)銷售”，不能實(shí)現(xiàn)“出表”
c.不能實(shí)現(xiàn)“真實(shí)銷售”，實(shí)現(xiàn)“出表”
d.不能實(shí)現(xiàn)“真實(shí)銷售”，不能實(shí)現(xiàn)“出表”
您的答案：b 題目分?jǐn)?shù)：10 此題得分：10.0 批注：
2.1971年，布魯斯.本特和亨利.布朗成立了美國第一只（），之后發(fā)展迅猛，美國金融市場結(jié)構(gòu)開始發(fā)生顯著的變化，1982年基金規(guī)模突破2000億美元。
a.債券基金
b.風(fēng)險(xiǎn)投資基金
c.私募股權(quán)基金
d.貨幣市場基金
您的答案：d 題目分?jǐn)?shù)：10 此題得分：10.0 批注：
3.根據(jù)《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公告第167號(hào)-可變利益實(shí)體的合并》（fas167），“控制性財(cái)務(wù)利益”的特征包括（）。
a.獲取實(shí)體預(yù)計(jì)剩余收益的權(quán)利
b.在沒有額外的次級(jí)財(cái)務(wù)支持下，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)益投資不足以為實(shí)體自己的經(jīng)營活動(dòng)提供資金
c.承受實(shí)體預(yù)計(jì)損失的義務(wù)
d.主導(dǎo)對 vie 經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)產(chǎn)生重大影響的活動(dòng)的權(quán)力和吸收vie潛在的重大損失的義務(wù)或接受 vie潛在重要收益的權(quán)利
您的答案：d 題目分?jǐn)?shù)：10 此題得分：10.0 批注：
二、多項(xiàng)選擇題
4.資產(chǎn)證券化產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)該從市場的需求出發(fā)，設(shè)計(jì)產(chǎn)品滿足投資者需求，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的主要投資者包括（）等。
a.貨幣市場基金
b.銀行、保險(xiǎn)公司
c.債券基金
d.對沖基金和私募基金
您的答案：c,d,b,a 題目分?jǐn)?shù)：10 此題得分：10.0 批注：
5.租賃企業(yè)的特點(diǎn)和銀行類似，對資本金有明確的要求；不斷滾動(dòng)發(fā)展的租賃業(yè)務(wù)會(huì)導(dǎo)致（）等一系列問題。
a.報(bào)表持續(xù)擴(kuò)張
b.對母公司資本需求增加
c.周轉(zhuǎn)率加快
d.期限錯(cuò)配
您的答案：d,b,a 題目分?jǐn)?shù)：10 此題得分：10.0 批注：
6.資產(chǎn)證券化會(huì)計(jì)主要是回答（）的問題。
a.交易中的特殊目的實(shí)體（spe）是否需要合并入表
b.資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是否在會(huì)計(jì)上形成銷售
c.特殊目的實(shí)體（spe）是否雙重征稅
d.資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是否按照公允價(jià)值價(jià)值計(jì)量
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三、判斷題
7.美國的資產(chǎn)證券化的次級(jí)證券（通常是非投資級(jí)，評級(jí)在bbb 以下）通常由專業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者購買。（）
您的答案：正確 題目分?jǐn)?shù)：10 此題得分：10.0 批注：
8.設(shè)計(jì)次級(jí)債券的競標(biāo)機(jī)制有助于完善多層次資產(chǎn)證券化投資者的構(gòu)成。（）
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9.在資產(chǎn)證券化交易中，對vie經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)產(chǎn)生重大影響的一般不是基礎(chǔ)資產(chǎn)的表現(xiàn)。（）
您的答案：錯(cuò)誤 題目分?jǐn)?shù)：10 此題得分：10.0 批注：
10.在海外的房地產(chǎn)市場上，reits經(jīng)常與私募地產(chǎn)基金（pe）如影相隨。（）
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房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的意義 中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展趨勢篇五
試論當(dāng)今中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資
內(nèi)容提要：房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要有四種形式，即表外處理、表內(nèi)處理、抵押貸款證券化、房地產(chǎn)融資租賃資產(chǎn)證券化。目前國內(nèi)大多使用的是表內(nèi)處理方式。我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化剛剛起步，有很多問題需要解決，但實(shí)行資產(chǎn)證券化這種融資方式是不可阻擋的趨勢。
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化 金融機(jī)構(gòu)
日前，由于國家加大對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資商的資金來源大量緊縮，引起房地產(chǎn)界軒然大波。各相關(guān)人士紛紛發(fā)表觀點(diǎn)，探討房地產(chǎn)融資新渠道。在各種渠道當(dāng)中，一個(gè)在國外已經(jīng)成熟的方法受到人們的密切關(guān)注，那就是房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的定義及主要形式
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，是指從事房地產(chǎn)的企業(yè)以及其他金融機(jī)構(gòu)將其所擁有的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成股票、股份或債券，發(fā)行到證券市場上進(jìn)行自由交易，使房地產(chǎn)資本的運(yùn)轉(zhuǎn)社會(huì)化。
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最早是在60年代的美國興起于住房抵押證券，并在80年代廣泛擴(kuò)大到其他行業(yè)。和其他行業(yè)的資產(chǎn)證券化相同，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是將企業(yè)不流通的存量資產(chǎn)或可預(yù)見的未來收益構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為可流通的金融產(chǎn)品的過程。房地產(chǎn)證券化的發(fā)展需依托完備而發(fā)達(dá)的社會(huì)資本市場，將房地產(chǎn)資產(chǎn)社會(huì)化。在金融界，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的形式有很多種，歸納起來目前業(yè)內(nèi)主要有以下四類：
1、表外處理——以銷售實(shí)現(xiàn)的證券化
房地產(chǎn)公司將自有資產(chǎn)出售給spv（專業(yè)操作資產(chǎn)證券化的中介機(jī)構(gòu)）。該資產(chǎn)經(jīng)出售后與原公司（發(fā)起人）的債務(wù)隔離。spv通過中介使該資產(chǎn)信用提高（資產(chǎn)收益保證擔(dān)保、保險(xiǎn)、發(fā)起人連帶償付責(zé)任等）。由投資銀行進(jìn)行證券化設(shè)計(jì)，向投資人發(fā)行abs（信貸資產(chǎn)證券化）收回現(xiàn)金用于向發(fā)起人購買資產(chǎn)。
2、表內(nèi)處理——以資產(chǎn)擔(dān)保而融資的證券化
房地產(chǎn)公司將自己名下的資產(chǎn)收益出售給spv，向投資人發(fā)行abs融資。由于該資產(chǎn)沒有實(shí)現(xiàn)銷售，房地產(chǎn)公司是以該資產(chǎn)為證券償付的抵押擔(dān)保，該資產(chǎn)還在發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表上。
3、抵押貸款證券化
由貸款銀行將抵押貸款本息收益組合，出售給spv，并通過投資銀行發(fā)行資產(chǎn)支持證券的過程。它使銀行的長期貸款變成可流通的證券加速了銀行資金周轉(zhuǎn)，降低了遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
4、房地產(chǎn)融資租賃資產(chǎn)證券化
指租賃公司將不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的收益權(quán)通過債務(wù)融離出售給spv并發(fā)行abs融資的過程。
鑒于存在多種資產(chǎn)證券化形式，各金融機(jī)構(gòu)所采用的方法不盡然相同。但大多數(shù)機(jī)構(gòu)偏向于使用第二種處理方式,即表內(nèi)處理方式。如，搜房網(wǎng)上有報(bào)道稱“已被央行通過的中國建設(shè)銀行最終修訂的方案只是一種抵押債券的概念，即表內(nèi)融資方式，盡管如此，信貸資產(chǎn)證券化總算是走出了第一步。而此前個(gè)人住房貸款證券化問題一拖再拖，也正是由于央行希望商業(yè)銀行通過表外融資的方式出售資產(chǎn)，而各大商業(yè)銀行的方案，則無一例外地要求表內(nèi)融資?！?。我認(rèn)為，表內(nèi)融資的證券化資產(chǎn)只是用于抵押，并不是真正意義上的出售，而這種融資形式可以降低自身不良資產(chǎn)的比率，所以各大商業(yè)銀行才會(huì)不約而同的選擇表內(nèi)融資。
二、當(dāng)今中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
1、現(xiàn)國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀
近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，伴隨的房地產(chǎn)金融業(yè)也隨之運(yùn)轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)開發(fā)所需資金之大，所承受的風(fēng)險(xiǎn)之高，使得信貸金融機(jī)構(gòu)在貸款時(shí)不得不小心謹(jǐn)慎。國際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)表明,資產(chǎn)證券化能極大地促進(jìn)銀行業(yè)、證券市場和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。為了分解金融機(jī)構(gòu)應(yīng)用傳統(tǒng)的貸款償還制所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)證券化這一國際流行的金融創(chuàng)新融資方式開始受到國內(nèi)業(yè)界人士愈來愈強(qiáng)烈的關(guān)注。他們在實(shí)際操作過程中運(yùn)用這種先進(jìn)的方式。有報(bào)記載，我國從20世紀(jì)90年代初已經(jīng)有過初步探索。代表性的項(xiàng)目有1992年三亞地產(chǎn)證券化、1996年廣深珠高速公路證券化等基礎(chǔ)設(shè)施證券化，1997年中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸公司（cosco）北美航運(yùn)應(yīng)收款支撐票據(jù)、2000年中國國際海運(yùn)集裝箱集團(tuán)8000萬美元應(yīng)收賬款證券化等。最近二年，在2003年華融資產(chǎn)管理公司還對不良資產(chǎn)證券化進(jìn)行了探
索。2004年，中國工商銀行對寧波分行賬面價(jià)值26億元的不良資產(chǎn)進(jìn)行了證券化，標(biāo)志著國內(nèi)商業(yè)銀行在證券化方面已經(jīng)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展?，F(xiàn)在越來越多的企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)按耐不住，想試著將這方式運(yùn)作起來，以解決始終不能解決的各方面的問題。
例如，有報(bào)道稱，建行將拿出50億元住房抵押貸款打包成資產(chǎn)池，發(fā)行資產(chǎn)支持證券。證券期限為15年，在銀行間債券市場招標(biāo)發(fā)行或以簿記建檔，即一對一協(xié)商定價(jià)的方式發(fā)行。至于建行將定出怎樣的證券市場價(jià)格，市場人士分析認(rèn)為，從銀行間市場發(fā)行交易的各類債券看，建行房貸支持證券的風(fēng)險(xiǎn)肯定要高于同期限的國債、政策性銀行金融債，甚至還要高于中行和建行已發(fā)的次級(jí)債。因此，要想吸引投資者，建行房貸支持證券未來的定價(jià)即利率水平，應(yīng)高于上述債券。
以4月11日市場情況為例，15年期國債經(jīng)收益率曲線計(jì)算出的利率水平為4.3%左右；國開行等政策性銀行最近發(fā)行的幾期15年期金融債利率在4.6%左右；而中行今年初發(fā)行的10年期次級(jí)債利率為4.83%，15年期已達(dá)5.18%。據(jù)此分析，建行房貸支持證券的利率水平至少應(yīng)達(dá)到5%左右才足以吸引投資者。但利率水平又不能過高。即使在央行上調(diào)個(gè)人住房貸款利率后，各銀行執(zhí)行的5年期以上個(gè)人住房貸款利率一般為5.51%左右。也就是說，如果建行房貸支持證券的利率一旦高于5.51%，對建行而言，這將是一筆蝕本的買賣。所以，5%—5.5%，就成了建行房貸支持證券最有可能的定價(jià)區(qū)間。
這是一次大膽的嘗試，一旦獲得成功，其象征意義將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)質(zhì)意義，它將表明資產(chǎn)證券化在我國實(shí)行的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。
2、我國資產(chǎn)證券化實(shí)行已經(jīng)勢在必行
金融信貸業(yè)的各種現(xiàn)象，各種形跡表明目前我國已經(jīng)基本具備開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的條件。
其一，各大金融機(jī)構(gòu)十分渴望增加這種操作方式，他們有開展證券化業(yè)務(wù)的強(qiáng)烈內(nèi)在需求，他們的需求是資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)生成的直接動(dòng)力和支持。出于提高資產(chǎn)流動(dòng)性、降低貸款風(fēng)險(xiǎn)和提高資本充足比率等方面的需要，國有商業(yè)銀行和國家開發(fā)銀行對開展信貸資產(chǎn)證券化態(tài)度非常積極，金融理論界和實(shí)務(wù)界對資產(chǎn)證券化也進(jìn)行了深入的理論探索。
其二，我國擁有異常豐富的信貸資產(chǎn)，可供用來實(shí)施證券化。資料顯示，國家開發(fā)銀行擁有相當(dāng)規(guī)模的中長期貸款，貸款質(zhì)量較好；四家國有商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款金額都很大，不良率也較低。這些資產(chǎn)大部分達(dá)到了合格資產(chǎn)的質(zhì)量和規(guī)模要求。
其三，我國金融監(jiān)管力度正在不斷加大，中介機(jī)構(gòu)的組織性和信譽(yù)度不斷提高，法律制度不斷健全完善，房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力迅速壯大，信貸市場誠實(shí)守信的風(fēng)氣日益濃厚，這些都是我國資產(chǎn)實(shí)行證券化的厚實(shí)基礎(chǔ)。
三、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的未來
1、現(xiàn)今資產(chǎn)證券化面臨的問題
我國金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款面臨著巨額的不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。這是目前擋在證券化前的一個(gè)大的障礙，雖然我國具有一定規(guī)模的抵押信貸市場體系、相對高效率的證券市場體系，但房地產(chǎn)其運(yùn)行的資金數(shù)額較大，一旦壞賬，將會(huì)導(dǎo)致證券市場不良的后果。最令人擔(dān)心的是銀行所拿出的用于進(jìn)行資產(chǎn)證券化的資金，如果銀行只拿出那一部份壞的資產(chǎn)來發(fā)行進(jìn)入證券市場，那么這將對尚未發(fā)展多久的證券市場是一次不小的打擊。專家分析，國內(nèi)住房按揭貸款的凈收益率可達(dá)到3%左右，是銀行一塊十分優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，而證券化產(chǎn)品定價(jià)一直居高不下，而且目前國內(nèi)貸款利息已超過5%，還存在升息的壓力，再加上融資費(fèi)用、出納價(jià)格、稅收等等費(fèi)用，使得銀行在衡量了成本與收益后不愿意將房貸資產(chǎn)拿出來進(jìn)行證券化。中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師張柳新對此進(jìn)一步分析說，證券化的住房抵押貸款要來自一手房，避免二手房，甚至爛尾樓進(jìn)入。所以，專門的評估機(jī)構(gòu)來對證券化資產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的評估，監(jiān)管部門也要對此應(yīng)有更多的關(guān)注。
我國尚缺乏健全的法律保障和個(gè)人信用制度。我國目前在相關(guān)法律條文如《證券法》 等上仍沒有做出具體的規(guī)定和描述，個(gè)人信用制度的建設(shè)也有待于提高。
2、房地產(chǎn)面臨的是機(jī)遇還是挑戰(zhàn)？
面對以上諸多問題和困難，發(fā)展迅猛的中國房地產(chǎn)能平穩(wěn)度過這種對新模式的適應(yīng)么？在分析清楚問題的基礎(chǔ)上，研究出解決問題的可行辦法。我們要借鑒國外豐富的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國特有國情，將問題困難個(gè)個(gè)擊破。
首先，對于以金融信貸為工作主體的相關(guān)機(jī)構(gòu)，在參與實(shí)行證券化時(shí)遵從市場，誠實(shí)守信，努力發(fā)展信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。
其次，法律方面，政府應(yīng)該從立法、稅收等方面給予大力支持。依照實(shí)際需求制定相關(guān)法律政策，根據(jù)市場的發(fā)展情況，分階段、逐步地改善資產(chǎn)證券化的法律、制度環(huán)境，提高政策明朗度，降低資產(chǎn)證券化的不確定性和交易成本，推動(dòng)資本市場的發(fā)展。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，在我國推廣目前還面臨營業(yè)稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)政策改革問題；以及產(chǎn)權(quán)過戶制度等管理制度的配套法律，如果沒有相關(guān)立法保障，將大大增加交易成本和風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)證券化無法推行。例如，可以通過人民銀行制定的《資產(chǎn)證券化管理辦法》來解決有關(guān)債權(quán)通知、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移、資產(chǎn)證券化公司的設(shè)立等問題，可以通過證監(jiān)會(huì)制定的《資產(chǎn)支撐證券發(fā)行與交易辦法》來解決有關(guān)發(fā)行與交易的問題。通過這些辦法先進(jìn)行試點(diǎn)工作，待條件成熟后再制定更高層次的法律和法規(guī)，這樣可以盡快推動(dòng)資產(chǎn)證券化在我國的發(fā)展。
最后，培養(yǎng)一批投資者且加緊規(guī)范中介市場的正常運(yùn)行秩序，擴(kuò)大投資基金、保險(xiǎn)基金、商業(yè)銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司、證券公司等機(jī)構(gòu)投資者的投資范圍，使其成為資產(chǎn)支持證券市場的投資主體。加快發(fā)展擔(dān)保市場，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的運(yùn)作及其市場行為，加強(qiáng)對資產(chǎn)證券化市場的監(jiān)督。
在這條證券化的路上必將充滿困難與障礙，需要金融業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行不斷探索，克服面臨的困難，將這一先進(jìn)的融資方式成功運(yùn)用到中國房地產(chǎn)乃至其他各個(gè)行業(yè)。
