2025年中介機構(gòu)調(diào)查評價報告(5篇)

中介機構(gòu)調(diào)查評價報告篇五

關(guān)于房地產(chǎn)中介的調(diào)研報告

一、調(diào)研時間：2014年5月8日

二、調(diào)研地點：桂東縣城

三、調(diào)研人員：陳愛珍、羅詩民、李志華

四、調(diào)研背景及目的：近幾年，由于房地產(chǎn)增量市場和存量市場的聯(lián)動效應(yīng)、人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對住房消費貸款的大力支持，我國各大城市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強勁增長勢頭，同時，二手房貸款市場也呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢。通過對地產(chǎn)中介的調(diào)研，了解桂東二手房的交易市場情況，尋求與地產(chǎn)中介的合作機遇，為郵儲銀行二手房貸款產(chǎn)品的營銷和推廣夯實基礎(chǔ)，爭取搶占更多的市場份額。

五、調(diào)研情況：桂東縣城內(nèi)共有五家房地產(chǎn)中介，我們走訪了全部的地產(chǎn)中介，其中有一家（永鑫地產(chǎn)中介）未開門，相關(guān)調(diào)研情況如下：

1、億佳中介：地處桂東縣城羅霄廣場，成立于2013 年，我們從工作人員了解到，該中介二手房的交易量為3-4套/月，其中有房產(chǎn)證的二手房交易就比較少，主要交易的房產(chǎn)為宅基地和價格在20萬元以內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房，交易的毛坯房價格在18萬—40萬元之間，裝修房在30萬—40萬之間。工作人員還告訴我們6年以上房齡的房產(chǎn)辦證的就相對多一點，其實客戶也很想購買有證的房產(chǎn)，但由于手頭缺乏資金，就只能購買小產(chǎn)權(quán)房。

2、安居樂業(yè)中介：地處桂東縣湘贛路煤炭公司附近，成立已有三年。去年和前年的二手房交易量為10套/月左

右，其中有證的交易量大約占40%，2014年的交易量為4-5套/月，有證的交易量相比前兩年有所上升。該中介交易的二手房價格在12萬—40萬元之間，過年前后的成交量相對大一點，主要客戶為桂東農(nóng)村人和外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員。

3、雅居信息咨詢中心：地處桂東縣汽車站附近，2013年成立，但有兩三年的行業(yè)經(jīng)驗。交易量在每月幾套到十多套不等，平均下來在5-6套/月，6-8月為交易淡季。該中介交易的二手房價格在16萬—40萬元之間，客戶群主要為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東部分農(nóng)村人。

4、瀟云居地產(chǎn)中介：地處桂東縣農(nóng)貿(mào)市場，成立于 2010年，有四年行業(yè)經(jīng)驗。交易量為5-6套/月，其中有證

二手房交易量為1套/月左右，該中介主要交易房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)房，交易的二手房價格在15萬—40萬元之間，主要客戶為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東農(nóng)村人。

在走訪的幾家房地產(chǎn)中介，我們將我行的二手房信貸產(chǎn)品資料提供給了中介工作人員，并留下了信貸客戶經(jīng)理名片，一旦有這方面的信貸需求將會與我行聯(lián)系。

六、情況總結(jié)與說明：

1、從幾家房產(chǎn)中介可以了解到，桂東二手房交易還是有一定的市場，有較大的發(fā)展空間，有證二手房交易量有所提升。但現(xiàn)有客戶和潛在客戶群體大部分為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和農(nóng)村務(wù)農(nóng)人員，客戶群體相對不是很符合我行客戶的準入條件。

2、二手房購買客戶有較為強烈的貸款需求，想到銀行辦理二手房按揭貸款。

3、房地產(chǎn)中介以及二手房購買客戶首先想到是到農(nóng)

行、建行辦理二手房貸款，對郵儲銀行的二手房貸款產(chǎn)品不了解甚至不知道郵儲銀行有這款信貸產(chǎn)品。

4、二手房購買客戶對貸款利率、貸款期限、放款速

度、還款方式以及如何抵押等這些問題比較關(guān)心。

七、工作建議：

1、加大郵儲銀行二手房貸款產(chǎn)品的宣傳力度，重點宣傳我行產(chǎn)品的貸款利率、貸款期限等優(yōu)勢，讓郵儲銀行二手房貸款產(chǎn)品家喻戶曉，深入人心，可以通過印發(fā)宣傳折頁和在羅霄廣場大型戶外led進行產(chǎn)品宣傳(已與我行簽訂了服務(wù)協(xié)議)。

2、加強與房地產(chǎn)中介的日常聯(lián)系與溝通，實現(xiàn)信息聯(lián)系有效銜接，建立業(yè)務(wù)往來關(guān)系，條件成熟的話可以簽訂合作協(xié)議。

3、選擇好目標客戶，做好二手房貸款相關(guān)服務(wù)工作，提高業(yè)務(wù)處理效率、提升客戶服務(wù)水平，吸引更多的客戶前來郵儲銀行辦理信貸業(yè)務(wù)，以點帶面，從而增強我行個人信貸業(yè)務(wù)市場競爭力。篇二：關(guān)于房產(chǎn)中介的市場調(diào)查報告 關(guān)于房產(chǎn)中介的調(diào)查報告

住房是關(guān)系國計民生的大問題，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起并備受關(guān)注，而房產(chǎn)中介在在房地產(chǎn)發(fā)展過程中起著至關(guān)重要的作用。在這里，我采取偶遇法對所遇到的房產(chǎn)中介公司進行結(jié)構(gòu)式訪談獲取基本資料，并進一步談?wù)勛约旱恼J識。

一 調(diào)查背景

基本情況

業(yè)務(wù)流程及收費標準

其它相關(guān)基本信息

二 房產(chǎn)中介在二手房交易中的作用

任何公司的存在都要滿足客戶的需求，以達到公司的發(fā)展目標，實現(xiàn)利益的最大化。二手房交易客戶中包含買主和賣主，他們對二手房交易最大的需求就是安全，而房產(chǎn)中介就是為他們提供一種省時，省錢，省心，放心的交易平臺。其具體的作用我認為可以分為三個環(huán)節(jié)：交易前的信息整合——交易中的促成調(diào)節(jié)——交易后的衍生服務(wù)。

第二，交易中。剛才說到信息整合，很多客戶都在置疑為什么給中介交代理費，他們認為就提供房源信息、客戶信息，憑什么給那么多錢。其實除了信息整合之外，我認為中介公司存在的真正意義在于促成交易，登記、約看、議價、簽約、過戶、交割是整個流程，在每個環(huán)節(jié)背后中介公司從業(yè)人員起很大作用。先說登記，在客戶看來，僅僅是把信息登記上，但是對房產(chǎn)中介來講，如果真正想把這個信息有效利用的話，要做很多方面工作，比如要判斷信息的真?zhèn)?。其次約看時，跟客戶、跟業(yè)主達成初步意向的方法，要考慮業(yè)主想買房的意愿有多強等等。最后是議價，現(xiàn)在都是透明交易，三方見面簽約，三方見面簽約之前中介公司仍要起到承上啟下的作用，例如房源掛牌價與客戶需求價和具體成交價之間的差距都需要中介公司進行調(diào)節(jié)，要想真正達成交易還是存在很大困難的。議價之后就是簽約，現(xiàn)在，由于網(wǎng)上簽約以及買賣規(guī)范文本的出現(xiàn)，使得簽約比以前相對來講要容易。但緊隨之后的過戶，交割等流程都需要中介公司中從業(yè)人員的專業(yè)水平來幫助客戶完成，以避免遺留問題所帶來的不便甚至法律糾紛。

第三，交易完成后，提供衍生服務(wù)，主要有三方面：一個是房款的交割，一個權(quán)證過戶，再一個金融服務(wù)。在這三方面實現(xiàn)的過程中，房產(chǎn)中介利用其從業(yè)人員的專業(yè)知識，其所擁有的與銀行等金融機構(gòu)之間的合作關(guān)系資源及其良好的信譽可以為買賣雙方提供安全、方便、快捷的服務(wù)。

三 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題及進一步分析

隨著生活節(jié)奏的加快，我們周圍各種中介機構(gòu)越來越多，幾乎是隨處可見，然而很多“黑中介”的丑聞卻讓廣大群眾對中介望而卻步。我們認識的更多是在街道邊那些關(guān)于房屋租賃信息的中介，僅僅一間小門面還有不懂專業(yè)知識的一人，試問怎能為客戶提供一個安全的信息環(huán)境？在調(diào)查過程中有很多不規(guī)范的中介機構(gòu)根本不接受我們的作業(yè)調(diào)查，現(xiàn)根據(jù)最后調(diào)查的規(guī)模較大的房產(chǎn)公司的配合，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介本身發(fā)展存在的以下幾點問題：第一，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準入門檻低。根據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士的看法，在中國各地區(qū)從事房地產(chǎn)中介的機構(gòu)中，存在著不少沒有經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查的“黑”中介。沒有相關(guān)方面從業(yè)證書，利用客戶們求方便的心理，從中騙取錢財。并且行業(yè)監(jiān)管存在很大漏洞，中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介。所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的底細，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。

第三，行業(yè)內(nèi)不正當竟爭現(xiàn)象。二手房跟一手房有一個最大差別，就是沒有標準化產(chǎn)品，一手房十幾套可能都一樣，但是二手房有很大差別。所以部分中介機構(gòu)隨意制定了不僅嚴重背離正常業(yè)務(wù)而且低于成本價格的服務(wù)收費標準，極大的干擾了整個行業(yè)的市場秩序。而且又為在其他中介公司成功交易的逃單客戶進行中介服務(wù)及過戶、貸款業(yè)務(wù)，又嚴重損害了其他中介企業(yè)的合法利益。第四，房產(chǎn)中介最頭疼的“跳單”問題。在現(xiàn)實當中，我們往往關(guān)注房地產(chǎn)中介的失信和欺詐行為，而對買賣雙方違反誠信方面關(guān)注的較少。但是跳單行為一直是困擾房地產(chǎn)中介的一大難題，客戶屢屢出現(xiàn)隨意砍價的現(xiàn)象非常普遍，其明確表示中介公司不滿足其價格要求就要逃單，更有甚者連警告和砍價都嫌費事，直接逃單。而中介公司對此類客戶的違法行為進行追究會十分棘手與無奈。客戶經(jīng)常要求中介公司對非房產(chǎn)中介職能范圍內(nèi)的交易保證，肆意延伸中介費收取的服務(wù)范圍，由此引發(fā)的客戶糾紛常常以中介公司被迫讓利才得以解決，公司的正當權(quán)益會受到損害。四 幾點建議

針對以上這些問題，怎么進一步規(guī)范這個市場呢，我個人的認識有以下幾點：

第一 抬高從業(yè)門檻，規(guī)范房產(chǎn)中介的運行。從行業(yè)資格認可上，先有一個門檻，然后再以此為起點，制定行業(yè)培訓(xùn)、提升上的一套完整體系，如果一旦從業(yè)人員在從業(yè)當中有任何的信用污點，他就有可能被要求退出這個行業(yè)，只有整個體系完善了，才能夠真正提高整個行業(yè)水準。

第二 建立統(tǒng)一的信息平臺，實現(xiàn)信息共享，同時倡導(dǎo)獨家代理，實現(xiàn)快速交易。建立一個信息對稱、有序競爭、成本合理、客戶信任的交易與服務(wù)平臺，有關(guān)的房源信息、業(yè)務(wù)能力以及企業(yè)和個人的違規(guī)記錄都在統(tǒng)一的信息平臺上。通過這種信息平臺，改變目前信息不對稱的現(xiàn)狀，使政府的管理更透明，企業(yè)的信息更準確，消費者更放心。在統(tǒng)一的信息平臺上推行獨家代理，可實現(xiàn)資源共享、傭金分享的局面，房地產(chǎn)經(jīng)紀人接受客戶委托之后在咱們的平臺上發(fā)布房源，提出分工的條件，全市所有經(jīng)紀人就能夠共享這個房源信息，從而實現(xiàn)比較快速的交易，對買賣雙方來說也是十分利好的一件事情。第三 強化資金監(jiān)管政策、保障資金安全，針對現(xiàn)在運行中的一些問題，完善相關(guān)政策體系，加快資金監(jiān)管的辦事程序，把更大量資金納入多資金監(jiān)管的范圍里。

第四 引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營。對企業(yè)來說，需要引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)?；⒕W(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營途徑，因為單純依靠門店模式成本很大，隨著市場的發(fā)展，更應(yīng)該逐步走向網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營途徑。

第五 中介機構(gòu)的發(fā)展離不開“誠信”二字，現(xiàn)實生活中人們對中介組織的種種誤會都源于個體“黑”中介的不守信行為，只有真正把誠信的含義放到工作中，把誠信做到實處，才能為中介機構(gòu)贏得口碑，才能更好的發(fā)展。篇三：2014.4.7房屋中介調(diào)研報告

房屋中介價格機制的調(diào)研報告

1、目的為了及時了解和掌控二手房市場動態(tài)，以促進公司二手房業(yè)務(wù)的開展。通過對市區(qū)項目附近二手房中介業(yè)務(wù)的考察，了解其他中介公司運營二手房的價格機制，并編寫成調(diào)研報告。

2、調(diào)研時間

2014年 3月18日至3月19日 4月2日上午8:00——12:00

3、調(diào)研方式

通過現(xiàn)場走訪和電話詢問的方式，對鄭州二手房市場進行考察。

4、調(diào)研對象

住宅租售、寫字樓租賃

5、調(diào)研區(qū)域 住宅租售區(qū)域劃分：

第一區(qū)域：康橋華城、金域上郡一期、金域上郡二期共考察5家公司。第二區(qū)域：溪山御府共考察3家公司。第三區(qū)域：康橋上城品共考察5家公司。第四區(qū)域：康橋花園區(qū)域共考察3家公司 寫字樓租賃區(qū)域：

索克世紀大廈、二七萬達寫字樓、升龍國際大廈

6、調(diào)研明細 6.1住宅租售明細：

第一區(qū)域

第二區(qū)域

第三區(qū)域

第四區(qū)域 6.2寫字樓租賃明細：

7、住宅與寫字樓租售匯總 7.1住宅租售

1、過戶手續(xù)：過戶手續(xù)普遍價格為1000-2000元，其中部分公司把費用分為2部分，房屋過戶及貸款價格各為1000元。

2、二手房買賣：二手房看房根據(jù)市場調(diào)查全部為免費，交易成功中介費業(yè)內(nèi)習(xí)慣為房價的2%（鄭州市場基本都按照2%收?。?/p>

3、二手房出租：出租房看房根據(jù)市場調(diào)查一部分為免費，一部分為先圖片看房，同意以后實體看房價格為20元一套，還有一部分是收取50-100元押金，看房滿意后轉(zhuǎn)為中介費，如果不滿意又不想在本公司看房，按一套10元-20元收費。交易成功后收取一月租金的50%作為中介費。

7.2寫字樓租賃

1、傭金標準：通過上述調(diào)查顯示，傭金標準一般是第一月租金的50%，承租方負擔。

2、看房標準：寫字樓看房根據(jù)市場調(diào)查少部分為免費，其他中介公司收取標準為20-30元，后期未能達到成功租賃，服務(wù)中心將對押金不予退還，如成功租賃，服務(wù)中心將退還押金。

經(jīng)營采購部 2014年4月3日

附件：1 房屋中介公司經(jīng)營模式調(diào)研報告

1、目的

為了給本公司建立二手房經(jīng)營模式提供參考，以促進本公司搭建優(yōu)化合理的二手房經(jīng)營平臺，特對鄭州二手房中介市場的經(jīng)營模式進行調(diào)研。

2、調(diào)研對象 21世紀不動產(chǎn)、建宇不動產(chǎn)、大象房產(chǎn)

3、調(diào)研內(nèi)容

房屋租售經(jīng)營模式

4、調(diào)研明細 4.1 21世紀不動產(chǎn)

4.1.1房屋租賃運作流程： 4.1.1.1置業(yè)顧問每天通過網(wǎng)絡(luò)（趕集網(wǎng)、58同城、）收集出租房源信息。4.1.1.2置業(yè)顧問將出租房源信息進行網(wǎng)上（趕集網(wǎng)、58同城）發(fā)布宣傳，并登記在二手房租賃登記薄。4.1.1.3意向客戶電話咨詢/來訪，置業(yè)顧問做好接待咨詢、提供房源信息，過程中對于行業(yè)性質(zhì)進行把控。4.1.1.4初級意向客戶，雙方洽談未達一致的，置業(yè)顧問接待人員做好各項表格登記，備案；

4.1.1.5中級意向客戶，置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶看房、介紹房屋及周邊基本信息，提供租賃信息，收取20元/次信息服務(wù)及看房服務(wù)費； 4.1.1.6重要意向客戶，置業(yè)顧問聯(lián)系業(yè)主，告知客戶租賃意向，業(yè)主與客戶約見詳談；雙方洽談一致，協(xié)助雙方簽訂租賃協(xié)議，一式三份，一份在21世紀不動產(chǎn)中介公司備存。4.1.1．7交易成功后，21世紀不動產(chǎn)將收取承租方第一個月租金的50%作為傭金，置業(yè)顧問將租賃登記表等相關(guān)記錄歸檔，并對租賃信息更新。如果交易失敗，21世紀不動產(chǎn)將收取一套房20元的看房費。4.1.2房屋出售運作流程 4.1.2.1置業(yè)顧問每天通過網(wǎng)絡(luò)（趕集網(wǎng)、58同城、）收集出租房源信息。4.1.2.2置業(yè)顧問將出租房源信息進行網(wǎng)上（趕集網(wǎng)、58同城）發(fā)布宣傳，并登記在二手房租賃登記薄。4.1.2.3意向客戶電話咨詢/來訪，置業(yè)顧問做好接待咨詢、提供房源信息，過程 中對于行業(yè)性質(zhì)進行把控。4.1.2.4初級意向客戶，雙方洽談未達一致的，置業(yè)顧問接待人員做好各項表格登記、備案。

4.1.2.5中級意向客戶，置業(yè)顧問帶領(lǐng)客戶看房、介紹房屋及周邊基本信息，提供租賃信息。4.1.2.6重要意向客戶，置業(yè)顧問聯(lián)系業(yè)主，告知客戶租賃意向，業(yè)主與客戶約見詳談；雙方洽談一致，協(xié)助雙方簽訂買賣合同，一式三份，一份在21世紀不動產(chǎn)中介公司備存。4.1.2.7雙方簽訂合同之后，買方必須向21世紀不動產(chǎn)中介公司繳納一萬元的押金，21世紀中介公司為其開具收據(jù)；賣方必須把房產(chǎn)證和土地使用證押在21世紀中介公司。4.1.2.8買方一次性付款，同時賣方房產(chǎn)沒有設(shè)置抵押，中介公司會派過戶專員帶領(lǐng)雙方去鄭州房管局辦理過戶手續(xù)。（買方必帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，買方夫妻必需同時到場，如果夫妻雙方離婚，必須出具單身證明；賣方必帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，賣方夫妻必須同時到場，如果房子還有其他共有人，其他共有人也務(wù)必到場）4.1.2.9買方戶口不在鄭州本地，如需購買房子，務(wù)必出具一年的納稅證明方可辦理。(沒有一年納稅證明，向中介公司繳納一部分費用，中介公司可進行暗箱操作。)4.1.2.10買方一次性付款，但是賣方在房子上設(shè)有抵押，置業(yè)顧問會帶領(lǐng)雙方去抵押銀行解押，待解押手續(xù)辦完，方可去房管局辦理過戶手續(xù)。4.1.2.11買方如果按揭買房，賣方房產(chǎn)未設(shè)抵押，買方必須首付總房款30%，中介公司可帶領(lǐng)買方前去銀行把房子進行抵押，銀行把貸款一次性付給賣方，買方在規(guī)定的貸款期間還本付息。（買方需帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，買方戶口不在鄭州本地，務(wù)必出具一年的納稅證明）4.1.2.12買方如果按揭買房，賣方房產(chǎn)已設(shè)置抵押，買方必須首付總房款30%，中介公司帶領(lǐng)雙方前去銀行解押，解壓過后，然后在為買方進行抵押，買方在規(guī)定的貸款期間還本付息。（買方需帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房合同，夫妻雙方必到場，買方戶口不在鄭州本地，務(wù)必出具一年的納稅證明；賣方需帶篇四：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)調(diào)研報告

廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)調(diào)研報告

一、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)開展調(diào)研活動的背景、目的及相關(guān)情況的說明

（一）行業(yè)調(diào)研的背景及目的根據(jù)2011年8月24日房地產(chǎn)中介管理座談會議精神，為進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，共同營造一個良好的房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，協(xié)會在我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中開展調(diào)研活動。旨在了解我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中存在的各種不規(guī)范的服務(wù)行為，不規(guī)范行為產(chǎn)生的原因，及對進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的措施及建議。

（二）行業(yè)調(diào)研相關(guān)情況說明

本次調(diào)研活動主要采取調(diào)查問卷的形式，主要調(diào)研對象為我市房地產(chǎn)中介協(xié)會的會員單位，共發(fā)出調(diào)查問卷129份。截止至2011年9月20日，協(xié)會秘書處共收到會員反饋的調(diào)查問卷28份，其中有效樣卷25份。

二、調(diào)查問卷中反映出的關(guān)于我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的不規(guī)范行為及問題

近年來，我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，與廣大市民的生活越來越緊密，也得到市民對中介這一行業(yè)的認可，但也對房地產(chǎn)中介機構(gòu)及對從業(yè)人員的期望和要求也越來越高。在一些場合，諸如“謝絕中介”、“中介免談”等情況時有發(fā)生。在房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的過程中，出現(xiàn)了很多市民投訴的問題，引發(fā)不必要的糾紛。為什么會產(chǎn)生這樣的問題，主要有以下五個方面的原因。

（一）部分中介公司無證或者證照不齊經(jīng)營

有些房地產(chǎn)中介公司經(jīng)營不規(guī)范，無證或者證照不齊，沒有基本的制度約束從業(yè)人員，有的甚至以掛靠形式，不備案，僅靠擺放幾張桌凳、刊登幾則廣告就開展業(yè)務(wù)，靠打“游擊戰(zhàn)”、“拖延戰(zhàn)”等謀利，一旦出現(xiàn)嚴重法律糾紛，就關(guān)門走人。

（二）部分中介公司或經(jīng)紀人隨意承諾

有些中介公司的經(jīng)紀人為促成交易，或者是搶奪客源、盤源，對客戶做出許多超出其控制范圍的事項，甚至違背法律法規(guī)的事項進行承諾，例如報低價、保證貸款金額或年限等，一些中介公司甚至協(xié)助客戶辦理假工作證明、補報個稅等來替某 些不符合購房資格的購房者購買房子，造成中介行業(yè)魚龍混雜。

（三）部分中介公司服務(wù)費收取不規(guī)范

各中介公司遍布市內(nèi)大街小巷，不少小中介公司因難以被政府監(jiān)控，利用法律漏洞逃避責任，經(jīng)常做一些違規(guī)交易，如亂收費、吃差價、報低價、騙中介費等現(xiàn)象。

1、亂收費。某些中介公司為促成交易，承諾低廉的中介費，卻要求客戶繳納高昂按揭服務(wù)費用，甚至某些機構(gòu)為了制造收費機會，額外增加服務(wù)的項目，或者將服務(wù)項目分拆分別收費、甚至虛構(gòu)按揭服務(wù)項目。另還有，對一些特定的房源（獨家等）收取超過規(guī)定的費用。如，一些中介公司及經(jīng)紀人為追求高利潤，收取比規(guī)定的最高標準還

多的傭金。如購房者不愿意多支付，則因為房源的獨家性只能放棄。但購房合同上傭金數(shù)額仍舊是符合規(guī)定的，另多出部分一般直接收取現(xiàn)金，且不開據(jù)發(fā)票和任何收費證明，一旦發(fā)生糾紛，客戶投訴無證據(jù)。

2、報低價。基于目前房價高踞，購房的成本居高不下，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員為促成交易，故意暗示消費者可以低于實際交易價格的價格簽署房屋買賣合同，逃避國家稅收，從而降低購房成本。

3、吃差價。在買賣雙方信息不對稱的情況下，向交易雙方或一方隱瞞真實成交價，采用“壓上家、瞞下家”的手段，將買賣雙方之間的差額據(jù)為己有，又或者直接參與交易炒賣房屋。

4、私下收取費用。在買賣交易過程中，私下收斂客戶的傭金或定金，但通常因金額較小而無法立案。

（四）部分中介公司利用虛假信息騙取中介費

有的經(jīng)紀人或中介公司制造虛假或不實廣告信息，誘導(dǎo)消費者。其中包括虛構(gòu)房源、隱瞞房屋質(zhì)量問題、以次充優(yōu)、對不允許上市交易的房屋違規(guī)代理掛牌出售等，一旦消費者繳納定金或中介費后，就以種種理由推脫或不理睬消費者，更有甚者，中介人員收了定金后卷款逃走。還有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀公司與業(yè)主串通一氣騙買主上鉤，等買主看了房交了傭金甚至定金后，就編造各種理由致使交易不成。

（五）部分中介公司逃稅

有的小中介公司或者房地產(chǎn)經(jīng)紀只給客戶開具收據(jù)而不開發(fā)票，逃避國家有關(guān)的稅收。

三、我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的不規(guī)范行為及問題產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)中介市場競爭激烈

我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，截止今年上半年，備案在冊的房地產(chǎn)中介公司已達3000多家，導(dǎo)致我市的中介行業(yè)競爭激烈，其中確

實存在著一定程度的過分競爭的情況。例如，某些房地產(chǎn)中介公司為搶房源不惜采用不正當?shù)氖侄潍@取房源信息，對業(yè)主生活造成一定的騷擾；為搶客戶又向客戶提供虛假信息，詆毀同行，甚至“壓價競爭”，手段層出不窮，但收取服務(wù)費后卻未能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等問題，對整個行業(yè)形象產(chǎn)生極壞的影響。

（二）房地產(chǎn)中介行業(yè)誠信觀念不足

隨著我國經(jīng)濟改革的進一步深入，社會誠信問題越來越受到社會各界的廣泛關(guān)注。有些不正規(guī)的中介公司及從業(yè)人員，為達到盈利目的，惡意欺詐消費者，引發(fā)的交易糾紛層出不窮，使房產(chǎn)中介行業(yè)成為在媒體上曝光較多的行業(yè)之一，損害了行業(yè)形象。

（三）房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)偏低

由于房地產(chǎn)中介行業(yè)興起時間不長，從業(yè)人員資格認證、監(jiān)管制度尚不完善，雖大部分從業(yè)人員都已獲得執(zhí)業(yè)證，但執(zhí)業(yè)證考試內(nèi)容比較單一，考取較容易，也沒有對已經(jīng)獲得且正在從事中介行業(yè)的經(jīng)紀人予以再培訓(xùn)學(xué)習(xí)。還有一部分沒有獲得執(zhí)業(yè)證或者執(zhí)業(yè)證還沒有頒發(fā)的也已匆匆上崗，這就造成我市中介從業(yè)人員良莠不齊。許多中介公司從業(yè)人員存在政策水平低、缺乏應(yīng)有的業(yè)務(wù)知識和法律常識、不按政策規(guī)定操作等現(xiàn)象，嚴重影響了中介行業(yè)的服務(wù)水平和整體形象。

（四）房地產(chǎn)中介行業(yè)法規(guī)不完善，相關(guān)部門查處力度不大

有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，是司法部門、行政部門的執(zhí)法要求。但目前我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)相對滯后，中介機構(gòu)承擔民事或者刑事責任的具體規(guī)定過少或者規(guī)定的過于籠統(tǒng)。對中介公司的查處力度不大，許多違法違規(guī)的行為難以得到有效的追究，亦很少能獲得嚴厲的制裁；對一些行業(yè)從業(yè)人員的違規(guī)行為難以進行處理或無法處理，導(dǎo)致對房地產(chǎn)中介行業(yè)缺乏監(jiān)管力度。

而未得到嚴肅處理的這部分違規(guī)從業(yè)人員抱著僥幸心理，可能會繼續(xù)以違法、違規(guī)的方式從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，乃至讓一些原本安分守己的中介從業(yè)人員受到利益誘惑，助長了不規(guī)范行為的發(fā)生。

（五）房地產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻低，退出條件寬松

我市房地產(chǎn)中介行業(yè)入市門檻低，主要表現(xiàn)在注冊資金要求不高、從業(yè)資格管理尚未完全到位、營業(yè)場所及從業(yè)人數(shù)限制不多；一些信息服務(wù)機構(gòu)、家政服務(wù)部門甚至部分物業(yè)管理公司也超出經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；此外，無照經(jīng)營、無資質(zhì)經(jīng)營也是屢禁不止。行業(yè)準入門檻太低，促使行業(yè)產(chǎn)生了很多期望短期賺取“快錢”的小型公司，縱容員工不擇手段開展業(yè)務(wù)，對整個行業(yè)形象產(chǎn)生不良影響。另外，針對退出中介行業(yè)的行為沒有設(shè)立有效的監(jiān)管機制，退出行業(yè)的條件寬松，這樣為皮包公司、皮包經(jīng)紀提供了滋生土壤。

（六）一些消費者法律意識不強

目前我市房地產(chǎn)交易的成本較高，一些客戶為降低購房成本，選擇收費較低的房地產(chǎn)中介公司為其提供服務(wù)。在收費不足以維持正常經(jīng)營的情況下，中介公司只能另尋出路，在按揭服務(wù)等其他費用上尋求差補。按揭回傭已經(jīng)成為行業(yè)的潛規(guī)則，低廉的中介收費逼迫中介企業(yè)要求按揭機構(gòu)加大按揭回扣的金額。于是，按揭費亦水漲船高，但實際上按揭機構(gòu)的收益并未增加，為了追求效益，按揭機構(gòu)唯有降低按揭服務(wù)質(zhì)量或者增加甚至虛增收費項目，以求維持經(jīng)營。

四、關(guān)于進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)中介行業(yè)的措施和建議

（一）完善房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

目前我市的許多關(guān)于房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)并不完善，應(yīng)大力推進房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的制定和完善，強化和細化房地產(chǎn)中介機構(gòu)的民事權(quán)利義務(wù)以及賠償?shù)确矫娴南嚓P(guān)規(guī)定。例如：在二手房交易過程中，房地產(chǎn)中介公司、按揭機構(gòu)及金融機構(gòu)的關(guān)系密不可篇五：房地產(chǎn)中介業(yè)調(diào)查報告

此次檢查，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)都能在營業(yè)場所內(nèi)懸掛營業(yè)執(zhí)照、備案資質(zhì)證，基本上都能將業(yè)務(wù)流程尤其是收費項目及其標準上墻公示，但在內(nèi)部管理制度、財務(wù)管理制度、檔案管理等方面，不少中介服務(wù)企業(yè)存在著薄弱環(huán)節(jié)。尤其是在財務(wù)管理這項，不少中介服務(wù)企業(yè)由于規(guī)模較小，聘請的是兼職會計或代賬會計。但在檢查過程中，也發(fā)現(xiàn)部分上規(guī)模、重視品牌的中介服務(wù)機構(gòu)在這方面的工作比較完善。隨著電腦以及網(wǎng)絡(luò)的逐步普及，中介服務(wù)機構(gòu)基本都具備了上網(wǎng)的條件，通過網(wǎng)絡(luò)進行信息收集、發(fā)布已成為日常業(yè)務(wù)過程中重要內(nèi)容之一，提高其電腦操作技能也是急需解決的問題之一。c、本土房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)競爭力有待提升

目前，在揚州市區(qū)從事商品房代理銷售、前期策劃、定位的房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)仍以外來房產(chǎn)服務(wù)企業(yè)為主，如中盛置業(yè)、上海泰鵬等，而本土房產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)受囿于資金、人才等因素，鮮有涉足新房市場。再從二手房市場來看，本土中介服務(wù)機構(gòu)雖有熟悉當?shù)丨h(huán)境等優(yōu)勢，但如“天際偉業(yè)”與銀行聯(lián)手布點開展業(yè)務(wù)等，外來房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對本地房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必將形成沖擊，雖然有順馳的“兵退揚城”前例，但外來房產(chǎn)中介企業(yè)還是給揚州當?shù)氐姆慨a(chǎn)中介市場帶來了新的血液，其積極作用不容忽視。市場的競爭是無情殘酷的，其實質(zhì)就是人才的競爭。

no.2 新情況、新趨勢值得關(guān)注

通過這次檢查，對照以前檢查所發(fā)現(xiàn)的問題，檢查人員發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介市場還存在諸多問題，其中有不少是老問題，同時還出現(xiàn)了一些新情況、新趨勢值得重視和關(guān)注。a、老問題 1.競爭力偏弱。由于行業(yè)準入門檻較低，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)普遍規(guī)模小、實力弱、低水平運轉(zhuǎn)、粗放式經(jīng)營。在這方面本土房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)表現(xiàn)得較為明顯。大部分中介公司實力較弱，競爭力不強，這次檢查的110家房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)大部分注冊資金為10萬元。2.門店的非理性擴張。部分取得資質(zhì)的房產(chǎn)中介企業(yè)的一塊牌子“到處掛”，東西南北各個區(qū)都有它的身影，這其中有直營的布點，也有“資質(zhì)出租”的加盟形態(tài)，“搶灘布點”成為部分中介服務(wù)機構(gòu)認為能擴大自身競爭力的有效途徑，因為至少還可以多點“掛靠費”收入，但給行業(yè)主管部門的監(jiān)管工作帶來新的難題。3.信息渠道需疏導(dǎo)，缺乏廣泛的交流合作與溝通。在房源、客戶等信息被房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)奉為“生命線” 的情況下，部分房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)對來登記的房源信息不認真審核就發(fā)布信息，有些甚至在未看到任何產(chǎn)權(quán)手續(xù)的情況下，僅憑電話登記就發(fā)布廣告，造成市場上很多房源信息不真實、不準確、重復(fù)信息多，浪費資源，也容易引發(fā)矛盾和糾紛。5.代理費偏低。在市場檢查過程中，代理費偏低是多數(shù)房產(chǎn)中介所反映的問題，而且此問題自1999年代理費由3%下調(diào)至1%以來，一直是房產(chǎn)中介業(yè)一直反映較為強烈的。據(jù)了解，國內(nèi)一些大城市如北京、上海、廣州等，中介服務(wù)費上限都在2%-3%之間，而南京現(xiàn)行的收費標準為1.4%，2007年一季度，南京二手房均價已達7800元/㎡，而揚州市區(qū)同期二手房均價僅為3254元/㎡，以同一套80㎡二手房計算，南京的中介代理費要比揚州高出3637元，除了兩地平均工資水平有差異外，其他經(jīng)營成本基本相同，而且南京部分中介還有要求將代理費上調(diào)至

2.5%—3%的呼聲，由此可見，我市現(xiàn)行的房產(chǎn)中介收費標準確實偏低，再加之中介服務(wù)機構(gòu)較多，市場競爭激烈，也成為部分中介服務(wù)企業(yè)獲取不正當利益的借口。b、新情況

由于二手房市場的競爭日益加劇，優(yōu)勝劣汰過程加快，部分房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)出于生存需要或是追逐利潤的驅(qū)動，采用新手法獲利。新手法比較典型的是吃差價。吃差價行為分成以下幾類：背靠背成交、現(xiàn)金收購?，F(xiàn)金收購是指部分中介公司利用房產(chǎn)持有者圖方便或者急于套現(xiàn)的心理，將房產(chǎn)低價收購再高價轉(zhuǎn)出的行為?！氨晨勘场背山坏姆绞绞?，經(jīng)紀人想方設(shè)法不讓買賣雙方見面，對賣方壓價，到買方這邊又抬高價，暗中賺取價格差，利用買賣雙方信息不對稱，刻意隱瞞價格，有欺騙行為，使得買賣雙方的利益都受到了損失。相對于現(xiàn)金收購而言，“背靠背”成交更具隱蔽性、欺騙性，這在我市的房產(chǎn)市場上屢有發(fā)生。建設(shè)部2006年10月發(fā)布的《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，明令禁止房地產(chǎn)中介“吃差價”，對此種違法行為要堅決予以打擊。no.3 解決問題的途徑、對策

為從根本上解決房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展過程中所出現(xiàn)的問題，市房管部門將采取一系列制度性措施，比如建立誠信檔案、二手房經(jīng)紀合同、二手房房源網(wǎng)上備案、行業(yè)自律等。

一是誠信檔案——發(fā)揮社會公眾監(jiān)督作用 二是逐步推行存量房經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)向市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上用戶認證手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受出售或者出租經(jīng)紀委托后通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)與委托人簽訂存量房經(jīng)紀委托合同后，將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心備案，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)及時發(fā)布委托出售和出租房屋的基本信息。達成交易后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為交易當事人提供簽訂房地產(chǎn)買賣合同或者租賃合同的網(wǎng)上操作服務(wù)。交易合同經(jīng)雙方當事人確認后，由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心備案。

房地產(chǎn)權(quán)利人如果不委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出售或者出租存量房，也可向房地產(chǎn)交易中心申請通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)發(fā)布房源信息。雙方達成交易的，房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)為交易雙方當事人提供簽訂交易合同的服務(wù)。

三是研究建立資金交易專用賬戶

此外，應(yīng)積極推動行業(yè)自律組織的建設(shè)，貫徹落實房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則，并積極發(fā)揮行業(yè)自律組織作用。